別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊後大野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊後大野 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一 印  TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊後大野市三重町市場字桜馬場２０３８番８ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 見られる高台の住宅 地域 北東4m市道 水道 三重町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三重町駅　南西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧三重町市街地西側に位置する住宅地域である。住環境は比較的良好であり、戸建住宅地域として熟成しつつあ るが、旧三重町内の住宅需要は総じて弱いため、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧三重町中心地区周辺の住宅地域一帯である。価格水準は市内では相対的に高位にあるが、利便性や住 環境に優れた場所柄で、需要は底堅い。需要者は旧三重町内に居住するファミリー層が中心であり、域外からの転入は 比較的少ない。取引の中心となる価格帯は、供給される住宅地の画地規模にもよるが、土地のみで４００万から１，０ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。賃貸事例がほとんど見当たらず、賃貸市場が成立していないと 判断されるため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取 引価格水準を指標に購入意思決定を行うのが一般的である。よって、自用目的の取引事例を中心に試算された比準価格 を重視し、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊後大野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [168.1] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要の中心は、三重町内のアパート、貸家か らの住み替えや周辺旧町村からの転入である 。 周辺で市営住宅の建て替えが進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％