鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊後大野 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後大野Ｎ２１公 -7	豊後大野市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		（都）商業 (80,300)
b	豊後大野Ｎ２１公 -6	豊後大野市		更地	（　）	長方形	北西8.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	豊後大野Ｒ２１公 -1	豊後大野市		建付地	（　）	不整形	北3.6m市道、西2.5m、角地		（都）１住居 (70,160)
d	豊後大野Ｎ２１公 -5	豊後大野市		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北6m、角地		（都）２中専 (70,200)
e	豊後大野Ｋ２０調 -8	豊後大野市		更地	（　）	長方形	南9m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,434	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.3]	23,865	100 [ 88.3]	27,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,000
b	(　 ) 20,156	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	22,351	100 [ 79.2]	28,221		28,200
c	(　 ) 16,806	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	18,231	100 [ 63.9]	28,531		28,500
d	(　 ) 13,369	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	16,192	100 [ 100.0]	16,192		16,200
e	(　 ) 16,990	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	21,153	100 [ 84.0]	25,182		25,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,900 円／㎡]

豊後大野 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,075,876	613,340	2,462,536	2,246,430	216,106	（　0.9715） 209,947	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,373,896 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後大野 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	16.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（４０㎡）、総戸数６戸。標準的容積率を採用。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	120.00	100.0	120.00	1,060	127,200	1.0	127,200
							0.0	0
～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,060	127,200	1.0	127,200
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		254,400		254,400
								0

⑨年額支払賃料	254,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,052,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,052,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 267,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,073,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,340 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,075,876 円　　　　（　 8,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後大野Ｎ２１公賃　　　　-1	954 ( 951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	996	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,061 円/㎡　月額支払賃料（　 1,060 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後大野Ｎ２１公賃　　　　-2	1,021 ( 1,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,108
c	豊後大野Ｎ２１公賃　　　　-3	1,102 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,102

豊後大野 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,500 円	30,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	167,040 円	3,340,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,300 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 613,340 円　（　　　　　　 1,747 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,246,430 円（　　　　　 6,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,075,876 円
②総費用	613,340 円
③純収益　①－②	2,462,536 円
④建物等に帰属する純収益	2,246,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	216,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,373,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊後大野 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊後大野 -1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　脇坂　敬規

印

TEL.

鑑定評価額

9,790,000 円

１㎡当たりの価格

27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊後大野市三重町赤嶺字深田１５４９番外				②地積　(㎡)	351 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅を中心に営業所等も見られる住宅地域	南6m市道	水道	三重町 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

三重町駅東方

1.4km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の高い幹線道路背後に位置し業務用需要も見込まれるが市の商圏では現状の住宅地域で推移すると予測す
る。新型コロナの拡大以降、住宅需要は弱めの動きとなっており、地価は微落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三重町内の住宅地の範囲。主たる需要者は市内のファミリー層の一次取得者や定年後のリタイヤ層である
。新型コロナの拡大以降、町内の戸建住宅需要は弱含みである。供給面では地元不動産業者による改装後の転売やアパ
ート建設等が見受けられるが、業者数は限定的のため販売価格等に大きな動きはない。中心価格帯は、土地で６００万
～１，０００万円程度、新築戸建で２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域等にはアパートも見られるが、自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半である。比準価格は代
替・競争関係に立つ町内の住宅地等の取引事例を広域的に採用し試算されており、収益価格試算にあたって採用した各
諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、上記市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考と
し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊後大野 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,700 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 59.9]

[100.0]
100

27,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の中心地区の三重町は人口減少が依然続い
ている。世帯も微落傾向にある。住宅着工は
令和２年に入り少なかったが、１０月にやや
増加している。

近隣で顧客誘引力を有する大型店の建替えが
進捗中であるが、土地需要への顕著な動きは
まだ見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊後大野 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後大野Ｎ２１公 -7	豊後大野市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		（都）商業 (80,300)
b	豊後大野Ｎ２１公 -4	豊後大野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		（都）２中専 (60,160)
c	豊後大野Ｒ２１公 -1	豊後大野市		建付地	（　）	不整形	北3.6m市道、西2.5m、角地		（都）１住居 (70,160)
d	豊後大野Ｋ２０調 -7	豊後大野市		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		（都）２住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,434	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	21,414	100 [ 76.5]	27,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,000
b	(　 ) 18,127	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	18,000	100 [ 68.6]	26,239		26,200
c	(　 ) 16,806	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	18,158	100 [ 67.9]	26,742		26,700
d	(　 ) 18,797	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,722	100 [ 67.9]	27,573		27,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,900 円／㎡]

豊後大野 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,904,331	571,744	2,332,587	2,093,760	238,827	（　0.9715） 232,020	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,833,750 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後大野 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.38	ＬＳ2	218.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	16.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階層あたり、約５４㎡、２室のファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	109.38	100.0	109.38	1,070	117,037	0.0	0
							1.0	117,037
～ 2	住宅	109.38	100.0	109.38	1,070	117,037	0.0	0
							1.0	117,037
～

～

～

計		218.76	100.0	218.76		234,074		0
								234,074

⑨年額支払賃料	234,074 円　×　12ヶ月　＝　 2,808,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃借人負担で家賃保証に加入し充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,808,888 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 247,751 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,849,137 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,074 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 55,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,904,331 円　　　　（　 8,274 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後大野Ｒ２１公賃　　　　-1	1,181 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	1,081	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,093 円/㎡　月額支払賃料（　 1,070 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後大野Ｒ２１公賃　　　　-2	1,549 ( 1,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,291
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊後大野 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	154,844 円	3,096,888　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,600 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,744 円　（　　　　　　 1,629 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 218.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,093,760 円（　　　　　 5,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,904,331 円
②総費用	571,744 円
③純収益　①－②	2,332,587 円
④建物等に帰属する純収益	2,093,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,827 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	232,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,833,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）