鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杵築 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	杵築Ｑ２１公 -5	杵築市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	杵築Ｑ２１公 -10	杵築市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	杵築Ｑ２１公 -2	杵築市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,180)
d	杵築Ｑ２１公 -12	杵築市		建付地	（　）	ほぼ整形	南2.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e	杵築Ｔ２０調 -13	杵築市		建付地	（　）	正方形	東4.5m市道、北4m、角地		（都）１中専 (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,332	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,277	100 [ 132.4]	20,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,600
b	(　 ) 21,130	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,045	100 [ 104.0]	20,236		20,200
c	(　 ) 19,096	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,058	100 [ 94.9]	20,082		20,100
d	(　 ) 12,099	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	16,100	100 [ 81.8]	19,682		19,700
e	(　 ) 18,150	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	17,533	100 [ 88.9]	19,722		19,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,200 円／㎡]

杵築 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,124,751	420,598	1,704,153	1,628,540	75,613	（　0.9696） 73,314	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,527,375 円　　　　（　 7,680 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杵築 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅（アパート）	90.39	Ｗ2	180.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	199 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー（小世帯）向けアパート、２ＤＫ（１戸当たり約４５㎡）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

木造２階建で外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	90.39	100.0	90.39	980	88,582	2.0	177,164
							0.0	0
～ 2	住宅	90.39	100.0	90.39	980	88,582	2.0	177,164
							0.0	0
～

～

～

計		180.78	100.0	180.78		177,164		354,328
								0

⑨年額支払賃料	177,164 円　×　12ヶ月　＝　 2,125,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,125,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 184,477 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,121,491 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	354,328 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,260 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,124,751 円　　　　（　 10,677 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	杵築Ｑ２１公賃　　　　-1	1,050 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,000	対象基準階の　月額実質賃料　　 982 円/㎡　月額支払賃料（　 980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	杵築Ｑ２１公賃　　　　-2	1,039 ( 1,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	990
c	杵築Ｑ２１公賃　　　　-4	846 ( 846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	940

杵築 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,000 円	21,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,298 円	2,305,968　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,800 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 420,598 円　（　　　　　　 2,114 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 115,000 円／㎡　×　 180.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,628,540 円（　　　　　 8,184 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,124,751 円
②総費用	420,598 円
③純収益　①－②	1,704,153 円
④建物等に帰属する純収益	1,628,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	73,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,527,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,680 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
杵築 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杵築 -2

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　安東　正二

印

TEL.

鑑定評価額

4,000,000 円

１㎡当たりの価格

20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杵築市大字南杵築字丹伏２１６４番１０				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西4m市道	水道、下水	杵築 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 120 ｍ、南 110 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４．０ｍ市道

交通

施設

杵築駅北東方

3.3km

法令

規制

（都）１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

通称「南台」の西側に位置する古くからの住宅地域であり、地域要因の大幅な変動は見込めないほか、市内にお
ける人口減少等の影響により、土地需要は弱含みで推移しており、地価は微減傾向が持続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,920 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市街地中心部及び中心部近郊の住宅地域一円である。需要者の中心は、住宅取得目的の３０～５０代の
ファミリー層であり、以前は底堅い住宅需要がみられたが、人口減少・高齢化の進行等の影響により、住宅地域の需要
が総じて弱含みで推移している。なお近隣地域及び周辺地域は一部道路が狭隘な地域も散在するものの、市内において
は比較的利便性が高く、土地は４００～８００万円程度、新築の戸建物件は２４００万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。収益価格は、賃貸市場が供給過剰で地価に
対して賃料水準が低く、容積率も低いため精密に試算したが低位となった。なお近隣地域に係る取引市場は自用目的の
市場参加者が多く、取引価格水準が最も重視される傾向にある。従って市場の特性を反映し実証的で説得力の高い比準
価格を採用し、収益価格は参酌するに留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化が進む中、市は財政危機に
直面し、各種施設の廃止やイベント等も中止
され、新型コロナの影響により観光客数も減
少している。

地域要因の変動はないが、市街地近郊の住宅
地域については、人口減少、高齢化等の進行
により、地価は引続き微減傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

杵築 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	杵築Ｔ２０調 -13	杵築市		建付地	（　）	正方形	東4.5m市道、北4m、角地		（都）１中専 (70,180)
b	杵築Ｔ２０調 -14	杵築市		貸家建付地	（　）	長方形	東5m市道、北4.2m、角地		（都）１中専 (70,200)
c	杵築Ｑ２１公 -2	杵築市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,180)
d	杵築Ｑ２１公 -10	杵築市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,150	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	17,463	100 [ 88.2]	19,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,800
b	(　 ) 29,243	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,136	100 [ 133.9]	21,013		21,000
c	(　 ) 19,096	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,020	100 [ 97.0]	19,608		19,600
d	(　 ) 21,130	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,982	100 [ 104.9]	20,002		20,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,100 円／㎡]

杵築 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,266,699	448,272	1,818,427	1,750,300	68,127	（　0.9696） 66,056	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,376,167 円　　　　（　 6,920 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杵築 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	96.00	Ｗ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	199 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４８㎡を想定。使用容積率は地域的特性から判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	96.00	100.0	96.00	985	94,560	1.0	94,560
							1.0	94,560
～

～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		189,120		189,120
								189,120

⑨年額支払賃料	189,120 円　×　12ヶ月　＝　 2,269,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,269,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 193,075 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,220,365 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	189,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 189,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 44,594 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,266,699 円　　　　（　 11,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	杵築Ｔ２１公賃　　　　-1	917 ( 917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,038	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,007 円/㎡　月額支払賃料（　 985 円/㎡）　基準階 1 F B
b	杵築Ｔ２１公賃　　　　-2	923 ( 923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	923
c	杵築Ｔ２１公賃　　　　-3	1,068 ( 1,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,017

杵築 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,000 円	23,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,672 円	2,413,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,000 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 448,272 円　（　　　　　　 2,253 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,750,300 円（　　　　　 8,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,266,699 円
②総費用	448,272 円
③純収益　①－②	1,818,427 円
④建物等に帰属する純収益	1,750,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	68,127 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	66,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 332 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,376,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,920 円／㎡）