鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｕ２１公 -2	別府市		更地	（　）	台形	南西19m国道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
b	別府Ｃ２０調 -13	別府市		貸家建付地	（　）	不整形	東25m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	別府Ａ２０調 -26	別府市		貸家建付地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	別府Ｏ２０調 -5	別府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南28m市道、中間画地		商業 (100,400)
e	別府Ｃ２０調 -14	別府市		貸家建付地	（　）	長方形	南11m市道、西7m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	78,041	100 [ 95.0]	82,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,100
b	(　 ) 76,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	81,171	100 [ 109.8]	73,926		73,900
c	(　 ) 57,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	58,908	100 [ 77.6]	75,912		75,900
d	(　 ) 79,785	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,306	100 [ 98.0]	80,924		80,900
e	(　 ) 63,967	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,793	100 [ 90.3]	68,431		68,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,300 円／㎡]

別府 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,112,221	2,006,580	7,105,641	6,212,850	892,791	（　0.9468） 845,295	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,905,900 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	342 ㎡	33.7 m x 11.4 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸し店舗、２階以上は住居で、ファミリータイプ２ＤＫ、平均専有面積は４５㎡。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

標準的共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	85.0	127.50	2,100	267,750	5.0	1,338,750
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	90.0	135.00	1,210	163,350	0.0	0
							1.0	163,350
3～ 4	住宅	150.00	90.0	135.00	1,210	163,350	0.0	0
							1.0	163,350
～

～

計		600.00	88.8	532.50		757,800		1,338,750
								490,050

⑨年額支払賃料	757,800 円　×　12ヶ月　＝　 9,093,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 532.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金及び家賃保証の加入により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,093,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 781,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,984,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,338,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 490,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 115,552 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,112,221 円　　　　（　 26,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｉ２１公賃　　　　-4	1,473 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,236 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 3 F B
b	別府Ｉ２１公賃　　　　-5	1,180 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,218
c	別府Ｉ２１公賃　　　　-6	1,734 ( 1,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,284

別府 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	457,500 円	91,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	488,280 円	9,765,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 754,800 円	91,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,006,580 円　（　　　　　　 5,867 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,500,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 40 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,212,850 円（　　　　　 18,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,112,221 円
②総費用	2,006,580 円
③純収益　①－②	7,105,641 円
④建物等に帰属する純収益	6,212,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	892,791 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	845,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,472 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,905,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
別府 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 5-16

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　龍原　有

印

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

72,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市野口中町１４４６番１外				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	不整形 3:1	店舗兼住宅ＲＣ4	小規模店舗等が増えつつある商業地域	西25m県道、北側道	水道、ガス、下水	別府 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 130 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都市計画道路として県道の４
車線化が完成し、利便性が向
上している。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

別府駅　北西方

680m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

住居系での利用や未利用地も多いが、県道の４車線化の完成により利便性が向上したため、徐々に商業用途の利
用が進むと予測する。新型コロナによる不透明感はあるが、地価は概ね安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、別府市中心部周辺から近郊にかけての商業地域の範囲。需要者は、地元資本の事業者が中心であり、市
外法人も考えられる。新型コロナによる悪影響を受け、需要は縮小しているが、標準地が存する県道沿線は拡幅工事に
より利便性が向上しており、中心部への接近性も優るため、新たな店舗等の立地が期待される。需要の中心となる価格
帯は、画地条件により異なるため総額では見いだせないが、単価的には６万円～８万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸物件も見られる地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められ
た。比準価格は、代替性や信頼性が高い取引事例を中心に試算されており、市場性を反映した実証的な価格として説得
力が高い。なお、各試算にあたっては、新型コロナをも踏まえ求めている。以上より、比準価格を重視し、収益価格を
参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　別府 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,700 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[ 90.2]

[100.0]
100

72,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業である観光業では、県外資本による
ホテル建設が複数行われる等回復傾向にあっ
たが、新型コロナによる影響を受け、景気は
減速している。

住居系の利用が多く、現時点では繁華性は低
いが、県道の拡幅により街並みが一新してお
り、商業用途への転換が進みつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

別府 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｃ２０調 -13	別府市		貸家建付地	（　）	不整形	東25m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	別府Ｃ２０調 -14	別府市		貸家建付地	（　）	長方形	南11m市道、西7m、角地		商業 (90,400)
c	別府Ｏ２０調 -5	別府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南28m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	別府Ｓ２１公 -10	別府市		貸家建付地	（　）	正方形	西11m県道、北4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,301	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	80,847	100 [ 105.0]	76,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,000
b	(　 ) 63,967	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,110	100 [ 85.6]	71,390		71,400
c	(　 ) 79,785	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,748	100 [ 105.0]	74,998		75,000
d	(　 ) 68,893	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	66,418	100 [ 90.2]	73,634		73,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,300 円／㎡]

別府 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,259,334	2,214,793	7,044,541	6,212,850	831,691	（　0.9468） 787,445	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,748,900 円　　　　（　 46,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	342 ㎡	33.7 m x 11.4 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２～４階は平均専有面積約６７．５㎡の３ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

建物の構造・規模・種類としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	150.00	85.0	127.50	2,100	267,750	5.0	1,338,750
							0.0	0
2～ 3	住宅	150.00	90.0	135.00	1,235	166,725	0.0	0
							1.0	166,725
4～	住宅	150.00	90.0	135.00	1,272	171,720	0.0	0
							1.0	171,720
～

～

計		600.00	88.8	532.50		772,920		1,338,750
								505,170

⑨年額支払賃料	772,920 円　×　12ヶ月　＝　 9,275,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 532.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金及び賃借人負担の家賃保証により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,275,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 795,763 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,151,277 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,338,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 505,170 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 95,740 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,259,334 円　　　　（　 27,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｋ２１公賃　　　　-1	1,233 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,256 円/㎡　月額支払賃料（　 1,235 円/㎡）　基準階 3 F B
b	別府Ｋ２０公賃　　　　-1	1,180 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,297
c	別府Ｋ２０公賃　　　　-2	1,335 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,284

別府 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	457,500 円	91,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	696,293 円	9,947,040　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 754,800 円	91,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,214,793 円　（　　　　　　 6,476 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,500,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 40 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,212,850 円（　　　　　 18,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,259,334 円
②総費用	2,214,793 円
③純収益　①－②	7,044,541 円
④建物等に帰属する純収益	6,212,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	831,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	787,445 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,748,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,000 円／㎡）