別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 別府 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -14 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有 印  TEL.

鑑定評価額 5,400,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字鶴見字請取場４０１４番５７ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ山手の住 宅地域 北3.8m市道 水道、ガス 別府 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．８ ｍ市道 交通 施設 別府駅　北西方 4.2km 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古い時期に宅地化された住宅地域であるため熟成しており、現状程度で推移すると予測する。新型コロナによる 影響は懸念されるが、住環境が比較的良好なため需要が見込まれ、地価は横ばい程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地西側郊外に位置する南立石・生目・扇山・大畑・竹の内地区等の住宅地域の範囲。主たる需要者 は、市内の標準的な所得水準のファミリー層である。市中心部からは遠距離に位置するが、造成宅地が多く住環境は比 較的良好であり、石垣地区や荘園地区等の価格水準が高い地域との比較では割安であり、コロナ禍においても、取引価 格は安定している。土地は５００万円～７００万円、中古物件では１，０００万円以下が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内で多数の取引事例を収集することができ、新型コロナの影響をも踏まえて試算しており、市 場性を反映した価格として精度が高い。収益面では、賃貸市場が未成熟なため、収益価格の試算は断念せざるを得なか った。居住の快適性や利便性を重視する自用目的での取引が中心であり、実需に基づく比準価格の説得力は高い。よっ て、比準価格を標準とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.8] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 別府市の人口は、県全体と同様に減少傾向で 推移している。基幹産業である観光業では、 新型コロナによる影響を受け、景気が減速し ている。 郊外に位置するため不便な面はあるが、一次 取得者にとっては地価の値頃感があり、不動 産取引は比較的多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％