別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 別府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘 印  TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市朝見１丁目３４７６番２ ｢朝見１－１２－１１｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、古いアパ ートが建ち並ぶ既成 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 別府 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 別府駅　南方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南端部に位置し、道路は碁盤状に整備されているものの幅員が狭く、またＪＲ日豊本線や朝見川によって 他の地域と分断されている上、土砂災害警戒区域に指定されているため需要が少ない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜脇、朝見地区及びその周辺並びに中心市街地近郊の既成住宅地域である。需要者の中心は圏内地縁者で ある。古くからの住宅地で、道路条件及び住環境が劣るとともに地縁的選好性が強いため、依然として不動産需要は限 定的である。土地は標準地規模で総額７００万円前後、中古住宅は１，２００万円以下が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地につき原価法は適用できなかった。また、地域内では築後３０年以上が経過した古いアパートも混在するが 、新しいアパートは見受けられず、自用目的での取引が中心であることから収益価格は試算できなかった。よって、信 頼性の高い取引事例より求められた比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [106.8] [100.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 回復基調にあった別府市経済はコロナ禍によ り大打撃を受けているが、住宅地への影響は 顕在化していない。 地域内の街路条件が劣り、地縁的選好性が強 いため需要は限定的で、地価の回復までには 至っていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％