別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大分 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -57 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字上宗方字小迫９１８番４ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西12m市道 水道、ガス、下水 南大分 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発 街 路 基準方位：北，１２ ｍ市道 交通 施設 南大分　南西方 3.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に開発された住宅団地で地域要因に大きな変化は見込まれない。地価は、コロナ禍により上昇幅は 縮小するものの、優れた住環境と生活利便性を背景に堅調な需要が維持され上昇傾向が継続すると予想される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用に同じ（戸建住宅地） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宗方地区に存する住宅地からなる圏域を中心とし、その周辺に及ぶ。特に丘陵地に造成された大規模団 地内の区画整然とした住宅地との代替性が高い。同圏域は、都心からはやや遠いものの生活利便性が高く、住宅地の取 引も活発である。主な需要者は、戸建住宅の取得を目的に、快適性を指向する所得水準が中程度以上の勤労世帯が中心 となる。取引の中心的な価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり５～６万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域でありアパート等の賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用を断念した。 原価法では代替性を有する造成事例より積算価格を求めたが、開発業者の利益を含みやや高位に求められた。取引事例 比較法では複数の取引事例を採用して比準価格を求めており規範性が高い。以上より、前年価格及び指定基準地の価格 からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を標準とし積算価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大分 -50                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の継続により金利負担は低下してい るが、コロナ禍による不安感が広がり、需要 者の住宅取得意欲に陰りが見られる。 建替え等は見られるものの、住宅地としての 熟成度が高く、地域要因に大きな変化はない 。取引量は減少しているが、地価は上昇傾向 が継続している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +0.4 ％