別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大分 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -35 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二 印  TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字千歳字高城２７７番３７ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北6m市道 水道、下水 高城 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 高城駅南西方 870m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期の古い旧来からの住宅地域であり、開発当時の建物は老朽化しているほか、急傾斜の高台に位置するた め、地価水準に値頃感もあり一定の需要に下支えされ、地価は概ね横這い傾向が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高城駅を最寄駅とするエリアのうち、ＪＲ日豊本線の南側圏域が中心である。特に大規模住宅団地以外の 環境条件がやや劣る住宅地との代替性が高く、需要者の中心は市内に居住する勤労者世帯と思料される。景気回復や低 金利等を背景に、住宅需要に回復の兆しが見られ、分譲業者や再販業者等による取引が比較的堅調で、取引の中心的価 格帯は、土地の単価で１㎡３万円後半～４万円、土地総額で８００～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法の適用を断念した。原価法について も既成市街地内に存するため、適用することが出来なかった。従って代表標準地からの規準価格との均衡に留意の上、 前年地価公示からの変動要因の検討を踏まえ、同一需給圏内の地域性が類似した規範性の高い複数の取引事例を採用し て得た比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,700 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [170.0] [100.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済にはやや改善の動きが見られ、市内 における主要な再開発事業も終了したが、新 型コロナの影響により、先行きはやや不透明 な状況である。 郊外部の戸建住宅地域であり、地域要因に変 動はないが、住宅地としての値頃感も出てお り、当該地域の宅地需要は概ね均衡している 状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％