別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大分 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -22 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　上治　昭人 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字上宗方字大坪５０３番１６ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南5m市道 水道、下水 南大分 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 南大分駅南西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近接する幹線国道沿いを中心に生活利便施設は充実しており、低コスト住宅を中心に需要は堅調で、今後も地価 は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市街地の南方郊外に位置する、稙田地区を中心とする住宅地域。需要者の中心は大分市内の勤労者世 帯である。幹線国道に近く、生活利便性が良好な古くに開発された平坦部の住宅地域であり、中古住宅取引が主である が、近年は更地化して販売する分譲住宅地が見られる。市場における中心価格帯は土地２３０㎡程度で１，０００万円 程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。標準地周辺にはアパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目 的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため収益還元法は採用しなかった。また古くに宅地開発された地域であり土地 の再調達原価の把握が困難なため原価法は採用しなかった。よって本件では、地域的類似性を有する自己使用目的の取 引事例を中心とする比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -57                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [118.4] [100.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済は、コロナ禍の影響から弱さが残る なか、個人消費は持ち直しの動きが見られ、 住宅投資は全般的にやや弱いが、需要の程度 により異なる。 大規模商業施設等生活利便施設への接近性が 良好であるのに加え、地価に割安感があり土 地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％