別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
大分 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -6 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士 安東 正二 印  TEL.
鑑定評価額 25,400,000 円  1㎡当たりの価格 93,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
74,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大分市西春日町93番
「西春日町4-25」
②地積
 (㎡)
271  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
駐車付置義務


(70,200)

1:1.5
共同住宅

RC4
共同住宅、戸建住宅
等が建ち並ぶ住宅地
北7.9m市道 水道、ガス、下水 大分

1.6km
(2)



①範囲 東   100 m、西    60 m、南    20 m、北    80 m ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

7.9m市道 交通

施設
大分駅北西方

1.6km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
 来予測
市内中心部に近接し、共同住宅等が多く見られる住宅地域であるが、大分市内における共同住宅適地は需要が強
含みで推移しており、地価水準も現状の微増傾向が今後の当分の間持続するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            93,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            47,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地の北西側で市内中心部周辺に所在する住宅地域である。JR日豊本線大分駅を最寄駅として
概ね徒歩圏の範囲であり、需要者の中心は、比較的富裕な戸建住宅の取得を目的とする個人や賃貸経営を目的とする不
動産業者、個人等である。中心部への接近性に優れるところから、共同住宅が多くみられ、圏域内の需要は比較的堅調
でり、土地は300㎡程度で総額2,400万円から3,000万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中心市街地近郊の住宅地域内であり、類似地域から多数の取引事例を収集でき、比準価格は相対的信頼性が認められる
。また類似地域で賃貸事例も多数収集されたが、自用目的も多い当該地域においては、土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。また市場参加者は収益性より居住の快適性を重視するため、比準
価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大分 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         91,700 円/㎡
[100.5]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
[100.0]
100
93,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           92,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
地域経済にはやや改善の動きが見られ、市内
における主要な再開発事業も終了したが、新
型コロナの影響により、先行きはやや不透明
な状況である。

共同住宅も混在す地域で、地域要因の大きな
変動はないが、住宅地としての需要はやや持
ち直しの傾向が見られる状況で地価も微増傾
向を示している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 大分 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 大分T21

-5
大分市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西15m市道、
南8m、角地




1住居
駐車付置義務
(80,200)
b 大分T21

-3
大分市

更地


  
(           ) 
長方形 西7m市道、
中間画地




1住居
駐車付置義務
(70,200)
c 大分H21

-14
大分市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南8.2m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
d 大分A21

-12
大分市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8.2m市道、
中間画地




1住居
駐車付置義務
(70,200)
e 大分U20
調
-1
大分市

建付


  
(           ) 
袋地等 西9.8m市道、
中間画地




2住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
112,676  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

110,051 
100
[ 118.5]

92,870 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

92,900 
b (            
98,824  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

99,911 
100
[ 105.0]

95,153 

95,200 
c (            
120,722  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

121,446 
100
[ 122.4]

99,221 

99,200 
d (            
108,456  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

109,215 
100
[ 122.4]

89,228 

89,200 
e (            
74,568  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  76.0]

98,901 
100
[ 107.1]

92,345 

92,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地     -24.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      93,800 円/㎡]  



大分 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,464,707 

1,422,406 

5,042,301 

4,413,200 

629,101 
( 0.9497
597,457 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       12,988,196 円    (      47,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大分 -6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 110.00 S4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
駐車付置義務
70 %   200 %   200 %   271 ㎡     14.5 m x   19.0 m  前面道路:市道         7.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約50㎡を想定。使用容積率は地域的特性から判断。 ⑦有効率   90.0 %
の理由
地域の標準的な有効率
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
110.00 

90.0 

99.00 

1,350 

133,650 
1.0  133,650 
1.0  133,650 

 2 3
住宅
110.00 

90.0 

99.00 

1,380 

136,620 
1.0  136,620 
1.0  136,620 

 4 4
住宅
110.00 

90.0 

99.00 

1,380 

136,620 
1.0  136,620 
1.0  136,620 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


440.00 

90.0 

396.00 


543,510 
543,510 
543,510 
⑨年額支払賃料        543,510 円 × 12ヶ月 =        6,522,120 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      396.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   6,000 円/台 ×    5 台 × 12ヶ月 +            =          360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,522,120 円  ×     8.0 %                          
+            360,000 円  ×     8.0 % =         550,570 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,331,550 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           543,510 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            5,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          543,510 円 ×    92.0 %  ×    0.2563 =          128,157 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,464,707 円    (         23,855 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 大分T21公賃
    -15
1,514  
  1,514
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,376 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,411 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,380 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 大分T21公賃
    -16
1,267  
  1,233
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,334 
c 大分T21公賃
    -17
1,516  
  1,485
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

1,451 
大分 -6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 340,000 円           68,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 344,106 円             6,882,120 ×       5.0 %
③公租公課  土地                41,300 円     査定額
 建物               561,000 円           68,000,000 ×    50.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        68,000 円           68,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,000 円           68,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,422,406 円 (               5,249 円/㎡)  (経費率    22.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 68,000,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      440.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0649        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0530 ×  40 % + 0.0622 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,413,200 円  
(             16,285 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,464,707 円      
②総費用 1,422,406 円      
③純収益 ①-② 5,042,301 円      
④建物等に帰属する純収益 4,413,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 629,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
597,457 円      

  (                          2,205 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              12,988,196 円


(                        47,900 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
大分 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -6 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士 河野 修司 印  TEL.
鑑定評価額 25,400,000 円  1㎡当たりの価格 93,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
74,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大分市西春日町93番
「西春日町4-25」
②地積
 (㎡)
271  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
駐車付置義務


(70,200)

1:1.5
共同住宅

RC4
共同住宅、戸建住宅
等が建ち並ぶ住宅地
北7.9m市道 水道、ガス、下水 大分

1.6km
(2)



①範囲 東   100 m、西    60 m、南    20 m、北    80 m ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    19.0 m、規模         280 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

7.9m市道 交通

施設
大分駅 北西方

1.6km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅と中層共同住宅が混在する熟成した住宅地域を形成しており、当分の間現状の住環境を維持すると判断
する。地価については、新型コロナウイルス感染症の影響により将来的な動向を見定め難い。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            93,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            45,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西春日町地域を中心に大分市中心市街地西部の住宅地域一帯。主たる需要者は、大分市内に居住する戸建
住宅取得を目的とする個人や、建物賃貸経営を目的とする個人や法人と判断する。JR大分駅や商業施設への接近性は
比較的良好であることから、戸建住宅と中層共同住宅が混在する住宅地域を形成している。土地の取引規模は200~
300㎡程度のものが多く、土地総額で2000~2800万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。自己利用建物が多く投資総額に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信
頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を
考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大分 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         91,700 円/㎡
[100.5]
100
100
[100.0]
100
[ 98.5]
[100.0]
100
93,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           92,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響により景気
は厳しい状況にある。雇用情勢は弱い動きと
なっている。住宅ローン金利は低金利状態が
継続している。

地域要因に格別の変動は無い。居住環境は良
好であり、大分市中心市街地内に位置する住
宅地域として需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境        +1.5
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.3 %  %
3 試算価格算定内訳 大分 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 大分T21

-5
大分市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西15m市道、
南8m、角地




1住居
駐車付置義務
(80,200)
b 大分J19
調
-11
大分市

更地


  
(           ) 
不整形 南西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c 大分F19
調
-20
大分市

更地


  
(           ) 
長方形 南5.6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
d 大分M20
調
-10
大分市

貸家
建付

  
(           ) 
台形 北西8m市道、
北8m、南西6m、
三方路



商業

(100,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
112,676  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

109,941 
100
[ 117.4]

93,647 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

93,600 
b (            
93,556  
100
[ 100.0]
[ 102.9]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

106,966 
100
[ 106.7]

100,249 

100,000 
c (            
73,781  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[  97.0]

78,345 
100
[  82.8]

94,620 

94,600 
d (            
105,843  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

104,029 
100
[ 112.3]

92,635 

92,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +14.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境     -15.5
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +4.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +8.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      93,600 円/㎡]  



大分 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,356,702 

1,409,534 

4,947,168 

4,354,790 

592,378 
( 0.9497
562,581 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       12,230,022 円    (      45,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大分 -6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 130.00 S4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
駐車付置義務
70 %   200 %   200 %   271 ㎡     14.5 m x   19.0 m  前面道路:市道         7.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 4階建て、総戸数8戸、2DK46.7㎡~49.5㎡ ⑦有効率   88.8 %
の理由
地域の標準的有効率
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
110.00 

85.0 

93.50 

1,380 

129,030 
2.0  258,060 
0.0  0 

 2 2
共同住宅
110.00 

90.0 

99.00 

1,380 

136,620 
2.0  273,240 
0.0  0 

 3 3
共同住宅
110.00 

90.0 

99.00 

1,380 

136,620 
2.0  273,240 
0.0  0 

 4 4
共同住宅
110.00 

90.0 

99.00 

1,380 

136,620 
2.0  273,240 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   


440.00 

88.8 

390.50 


538,890 
1,077,780 
0 
⑨年額支払賃料        538,890 円 × 12ヶ月 =        6,466,680 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      390.50 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 共益費は支払い賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   6,000 円/台 ×    6 台 × 12ヶ月 +            =          432,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,466,680 円  ×     8.0 %                          
+            432,000 円  ×     8.0 % =         551,894 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,346,786 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,077,780 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            9,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,356,702 円    (         23,456 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 大分Z21公賃
    -1
1,239  
  1,214
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

1,264 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,382 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,380 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b 大分Z21公賃
    -2
1,404  
  1,403
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,390 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
大分 -6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 335,500 円           67,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 344,934 円             6,898,680 ×       5.0 %
③公租公課  土地                41,400 円     査定額
 建物               553,500 円           67,100,000 ×    50.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        67,100 円           67,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,100 円           67,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,409,534 円 (               5,201 円/㎡)  (経費率    22.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 67,100,000 円                          設計監理料率
  148,000 円/㎡ ×      440.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0649        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0530 ×  40 % + 0.0622 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,354,790 円  
(             16,069 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,356,702 円      
②総費用 1,409,534 円      
③純収益 ①-② 4,947,168 円      
④建物等に帰属する純収益 4,354,790 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 592,378 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
562,581 円      

  (                          2,076 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              12,230,022 円


(                        45,100 円/㎡)