別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 益城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益城 -4 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　桐山　馨 印  TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡益城町大字寺迫字灰塚１４２７番１ ②地積 　(㎡) 715   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 集落内開発区域 (70,240) 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東4m町道 水道、下水 新水前寺 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ町道 交通 施設 新水前寺駅東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) 集落内開発区域 ⑤地域要因の将 　来予測 町郊外部の寺迫地区の住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。熊本地震から徐々に元の状況を取り戻 しつつあるものの、地縁的選好性の強い地域であり、地価はほぼ横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は益城町を中心に隣接する熊本市東部を含めた住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、 町内や熊本市に勤務先を有する勤労者等であると思料する。整備が遅れている旧来からの街路が残る地縁的選好性の強 い地域であり、土地に対する需要層は限定されている。土地は５００～１，０００万円程度の物件が需要の中心となる と思料する。新築の戸建物件はあまり見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は相続対策で建築された共同住宅や転勤等により賃貸される戸建住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少な く収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、 一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえ たうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嘉島 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [147.0] [101.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震による被害が大きかった益城町であ るが、現在は様々な復興事業が進行中であり 、これらの進捗状況に伴って、不動産市場は 活性化している。 農家集落的な雰囲気が残る寺迫地区の住宅地 域。周辺に比べて地価水準が低いため、限定 的ではあるが、住宅地に対する一定の需要が 認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％