別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 菊陽 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬 印  TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町花立１丁目４１１９番２１ ｢花立１－３－２２｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南5m町道 水道、下水 武蔵塚 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 武蔵塚駅北西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は菊陽町の西端に近い区画整備された住宅地域である。熊本市中心部への交通接近性は良好であり、周 辺でも商業施設等が充実するなど、生活利便性も高まっており、地価は上昇傾向を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は菊陽町中・西部とこれに隣接する合志市・熊本市の住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、菊陽町 の西端近くに位置する区画整備された住宅地域であるが、熊本市中心市街地への接近性に優れるほか、周辺では商業施 設等も充実するなど住環境が向上し、人気は高まっている。主たる需要者は菊陽町とこの周辺の市町村に居住する自己 利用目的の勤労者世帯とみられる。需要の中心となる価格帯は総額で１，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺には共同住宅もみられるが、自己利用目的の一般住宅が中心であり、賃貸市場は未成熟である。しが って、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点から妥当でないため、賃料収入に基づく 収益価格の試算は断念した。よって、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い比準 価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [122.2] [103.0] 100 50,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が各方面に広がる中、菊陽町 の住宅需要は人気の光の森を中心に依然とし て堅調であり、住宅地価は上昇傾向を維持し ている。 菊陽町の西端に近い区画整備された住宅地域 であるが、熊本市中心部への接近性が良好な ことなどから人気が高く、地価は上昇傾向を 維持している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％