別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 菊陽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　菊川　耕思 印  TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５ ②地積 　(㎡) 481   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる既成 住宅地域 南4m町道 水道、下水 三里木 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 三里木駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅を中心とした旧来からの住宅地域である。地域内に土地需要を増加させる格別の変動要因 はなく、当面は土地価格は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地が存する近隣地域周辺の旧来からの住宅地域を中心に、菊陽町及び周辺市町の同種の住宅地 域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む菊陽町等に居住する地縁的選好性を有する個人等が中心で ある。利便性が劣る旧来からの住宅地域であること等から土地取引件数は少なく、取引規模・総額にもバラツキがある ため需要の中心となる価格帯は見いだせない。なお、土地総額で１５００万円を超える物件への需要は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有の農家住宅等が見られる旧来からの住宅地域であり、賃貸借市場が未成熟な状況下での賃貸用建物 の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映する取引事例を採用して求 めた実証的な価格である比準価格を標準とし、地域的特性の推移動向、不動産市場の需給動向並びに周辺地域との価格 バランス等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症による地価への影 響の顕在化はあまり見られず、人気の既成住 宅地域の他、新興の開発分譲地への土地需要 も安定している。 利便性が劣る旧来からの住宅地域であり、新 興住宅地に比して競争力が劣ること等から土 地需要は低迷し、地価は概ね横這い傾向で推 移している。 代替・競争等の関係にある不動産と比較した 場合、規模が大きく市場性がやや劣るが、接 面道路方位が南であるため、日照・通風等の 面でやや優る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％