別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 長洲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長洲 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人 印  TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名郡長洲町大字長洲字上四丁目１３１９番２ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほか医 院等も見られる住宅 地域 南6.5m町道 水道、下水 長洲 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ町道 交通 施設 長洲駅　南西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長洲町の市街地中心部に近接する既存住宅地域である。人口減少、高齢化等が指摘されるものの、低金利や政策 効果もあって、地価は当面安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長洲町及び周辺市町を中心とした住宅地域一円と判定した。典型的需要者は自己の居住利用を目的とした 個人である。近隣地域は利便性に優れ、住宅地域として成熟した環境を有する。人口減少等を背景に宅地需要はやや低 迷が見られたが、このところ地価調整も一巡し、低金利や政策効果もあって安定的に推移しつつある。規模が多様なた め中心的価格帯は判然としないが、概ね１００坪程度の土地で総額６００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は戸建住宅を中心とした住宅地域で賃貸市場は未成熟である。投資採算性及び価格決定指標としての 重要性の低さもあって、収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算とした。得られた比準価格は類似性の高い取引 事例に適切な補修正を行って求めており、価格決定指標としての規範性が認められる。鑑定評価額の決定にあたっては 市場性を反映した比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による将来的な不透明感が指摘され る一方、所得環境に殆ど影響を受けない需要 層を中心に購買意欲は底堅く、需要は安定的 に推移している。 人口減少や地方経済低迷を受け、宅地需要は やや弱含みであるが、低金利や地価の値ごろ 感もあって一定の底堅さが認められる。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％