別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 合志 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   合志 -5 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　津留　伴一 印  TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 合志市豊岡字横市４９番１ ②地積 　(㎡) 518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 集落内開発区域 1:3 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 北西5.3m市道、北東側道 水道、下水 三里木 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 三里木駅北方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 集落内開発区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域で、今後とも住環境に変化はないものと予測される。コロナ禍の影 響は軽微であり、地価は値頃感がみられ、今後とも概ね横這い傾向に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合志市を中心に、熊本市及び周辺市町村の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は合志市及 び周辺市町村に居住する農林業従事者や、サラリーマン等である。農林漁業従事者による新規の需要は少なく、又サラ リーマン等にあっても集落内開発区域の新興分譲住宅に対する需要が強く、需要は弱含みで推移しており、取引される 価格帯も個別の事情に左右され、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無で、戸建住宅が転勤等の事情で賃貸されるケースが散見される程度であり、自己使用目的 の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。取引価格の水準を指標とする比準価 格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡していると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [145.6] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で今後の先行きは不透明で あるものの、集落内開発区域を中心に土地取 引等は底堅く推移しており、人口は増加傾向 に推移している。 集落内開発区域による住宅分譲の影響等によ り、既存集落の住宅需要は弱いが、土地価格 に値頃感がみられ、地価は概ね横這い傾向に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％