鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

天草 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１天草０６９０５ -1	天草市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		（都）商業 (80,300)
b	２０７天草０５００６ -900027	天草市		更地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２０７天草０６２１６ -900004	天草市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西11m市道、南西6m、角地		（都）工業 (70,200)
d	２０７天草０５００６ -900005	天草市		貸家建付地	（　）	台形	北東19m国道、南1.8m、角地		（都）準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,476	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	63,277	100 [ 123.6]	51,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,200
b	(　 ) 45,632	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	50,534	100 [ 100.0]	50,534		50,500
c	(　 ) 50,316	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	48,411	100 [ 105.0]	46,106		46,100
d	(　 ) 54,629	100 [ 90.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,274	100 [ 127.4]	47,311		47,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,100 円／㎡]

天草 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,241,641	1,762,003	5,479,638	4,939,530	540,108	（　0.9467） 511,320	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,226,400 円　　　　（　 26,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天草 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	262.50	Ｓ2	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	385 ㎡	12.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

当該地域の賃貸市場を勘案し、１階、２階、店舗（部分貸し）を想定

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

想定建物の賃貸可能面積による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.50	85.7	224.85	1,455	327,157	3.0	981,471
							0.0	0
2～ 2	店舗	262.50	90.8	238.45	1,372	327,153	3.0	981,459
							0.0	0
～

～

～

計		525.00	88.2	463.30		654,310		1,962,930
								0

⑨年額支払賃料	654,310 円　×　12ヶ月　＝　 7,851,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 463.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,851,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 628,138 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,223,582 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,962,930 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,241,641 円　　　　（　 18,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１（収）６９０５　　　　-1	1,110 ( 1,087)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,389	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,459 円/㎡　月額支払賃料（　 1,455 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１（収）６９０５　　　　-2	1,612 ( 1,580)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,557
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天草 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,500 円	68,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	471,103 円	7,851,720　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 583,900 円	68,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,400 円	68,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,700 円	68,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,762,003 円　（　　　　　　 4,577 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,700,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,939,530 円（　　　　　 12,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,241,641 円
②総費用	1,762,003 円
③純収益　①－②	5,479,638 円
④建物等に帰属する純収益	4,939,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	540,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	511,320 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,226,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
天草 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天草 5-1

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　宮本　隆志

印

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

48,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	天草市中央新町６０５番２｢中央新町１２－２｣				②地積　(㎡)	385 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	店舗Ｓ3	小規模小売店舗、専門店が建ち並ぶ既成商業地域	北東7.5m市道	水道、ガス、下水	諏訪神社入口停 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

空店舗が多い旧来からのアー
ケード商店街

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

諏訪神社入口停北東方

160m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地方都市における典型的なアーケード商店街であり、車社会の発展により駐車場を備えた大型店舗に顧客が流れ
、閉鎖店舗が多い状況のなか、地価水準は依然として下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧本渡市中心部のアーケード商店街を中心とする商業地域である。需要者は天草市在住の個人事業者及
び熊本県内で店舗展開している法人が中心である。地域的衰退傾向が進む典型的なアーケード街であり、周辺地域や郊
外に進出した大型店舗に顧客を奪われ、コロナ禍の影響もあり、閉鎖店舗が目立つ状況が続いている。中心となる価格
帯は土地のみで１，０００万円～１，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は自用の店舗兼居宅の建物が中心となっており、敷地を高度利用したテナントビルは圧倒的に少ない。駐車場を
備えた大型店舗へ店舗需要が集中しており、需要者が限定されるなか、借手主導による低廉な水準での契約が多く、収
益価格は取引価格に比して低位にならざるを得ない。以上から、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年価格
との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による外出自粛の動きにより中心商
業地の人通りは減少しており、不動産市場は
やや停滞傾向である。

大規模店舗への顧客流出傾向が顕著であり、
空き店舗解消の期待性は低く、地価動向は弱
含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

天草 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１天草０６２１６ -9	天草市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		都計外
b	２１１天草０６９０５ -7	天草市		更地	（　）	ほぼ整形	南5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２１１天草０６２１６ -3	天草市		底地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	49,441	100 [ 97.0]	50,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,000
b	(　 ) 45,100	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,049	100 [ 92.2]	47,775		47,800
c	(　 30,289) 37,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	41,243	100 [ 84.7]	48,693		48,700
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,700 円／㎡]

天草 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,494,468	1,620,296	4,874,172	4,339,480	534,692	（　0.9467） 506,193	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,123,860 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天草 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	385 ㎡	12.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともに店舗想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準設計仕様による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	1,500	306,000	3.0	918,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	240.00	90.0	216.00	1,300	280,800	3.0	842,400
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	87.5	420.00		586,800		1,760,400
								0

⑨年額支払賃料	586,800 円　×　12ヶ月　＝　 7,041,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,041,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 563,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,478,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,760,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,494,468 円　　　　（　 16,869 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮本（収）２１１　　　　-11	1,611 ( 1,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,564	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宮本（収）２１１　　　　-12	936 ( 934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	1,444
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天草 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,000 円	62,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	422,496 円	7,041,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 533,800 円	62,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,600 円	62,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,800 円	62,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,620,296 円　（　　　　　　 4,209 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,800,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,339,480 円（　　　　　 11,271 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,494,468 円
②総費用	1,620,296 円
③純収益　①－②	4,874,172 円
④建物等に帰属する純収益	4,339,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	506,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,123,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）