別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宇城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇城 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸 印  TEL.

鑑定評価額 8,140,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇城市松橋町きらら１丁目３番２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 松橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 松橋駅　南東方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇城市中心部に近い良好な住環境と高い利便性を備えた住宅地域である。復興需要が一服し、中心部の住宅地需 要にはやや陰りが見られるものの、供給不足から地価は依然として強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松橋町の松橋小校区内及び宇土市の一部を含む住宅地域一円である。需要者は戸建住宅を求める個人の一 次取得者以外に買い替え層も含まれる。住環境及び利便性に優れた住宅地域で価格水準も高位で、所得水準が高い階層 が需要の中心である。最近は、熊本地震からの復興需要も一段落して取引は減少しているが、供給も少なく希少価値が あるため価格は高水準で推移している。需要の中心は、土地のみの場合で８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を指向する住宅地域で周辺には共同住宅も見られるものの、対象標準地は規模が小さく、事業収支 の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。本件では信頼性が高く説得力がある取引事 例から求めた比準価格を中心に、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇土 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震からの復興需要が一巡し、比較的地 価水準が高い地域の取引は落ち着いているが 、郊外の割安感のある住宅地の需要は旺盛で ある。 良好な利便性と住環境を備えた住宅地域とし て人気は高いが、供給不足から地価は上昇幅 を縮小しつつも依然として強含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％