別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宇土 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇土 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹 印  TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇土市境目町字帆立町５９６番１ ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅が見られる既成 住宅地域 南4m市道 水道、下水 宇土 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件がやや劣る旧来から の住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 宇土駅　南東方 2.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道等からのアクセスにやや難があり、また農家住宅も混在する市郊外の住宅地域で、中心部の住宅地域との比 較における市場性は劣るが、周辺地域での宅地開発は比較的盛んで、地価は横ばいからやや強含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇土市及びその周辺市町の住宅地域。需要者は３０～４０代のエンドユーザーが考えられる。当市は、 熊本市のベッドタウンとしての色彩があり、以前は大型の宅地分譲が散見されたが、最近では熊本市に編入された旧富 合町や城南町での宅地開発が盛んで、当市での開発は小規模分譲が散見される程度である。需要の中心となる価格帯は 土地で５００～１，０００万円程度、新築戸建で２，５００万円前後であるが、中古取引も比較的多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は個人等のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく、かつ農家住 宅も見られ賃貸市場が未熟成で、事業収支の観点からも共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。居 住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価 格が形成されるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇土 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [155.3] [103.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横ばいであるが、世帯数は増加し ており、土地取引も比較的活発で、地価は全 般的に横這いから若干の上昇傾向にある。 農家住宅も見られる住宅地域で、市中心部の 住宅地域と比較して需要は弱いが、周辺での 宅地分譲は比較的盛んで地価は横ばいからや や強含みである。 周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有す る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％