別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 水俣 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水俣 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水俣市陣内２丁目８６番１ ｢陣内２－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 水俣 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 水俣駅　北東方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地周縁部に位置する閑静な既成住宅地域である。陣内地区は以前は城下町でブランド力があることから 、底堅い需要が続いていたが、７月豪雨災害等の影響を受けて、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水俣市中心部に比較的近い閑静な一般住宅地域。需要者の中心は、自己の居住目的で土地取得を望む市内 の居住者で、市域周辺居住者も潜在的需要者と想定される。当地域は以前城下町でブランド力があり、住環境や生活利 便性に優れる稀少性の高い平坦地で底堅い需要が続いていたが、７月豪雨災害等の影響もあり地価は弱含みに転じた。 需要の中心となる価格帯は、取引そのものが少なく明確な把握は困難であるが、土地で１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とする、住環境や生活利便性の高い住宅地域である。自用地としての利用及び土地取引がほと んどで、また社宅のほかは共同住宅が見あたらず賃貸住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。比準 価格は、地域的特性の類似性が高い取引事例を中心に試算しており、現実の市場性を反映した実証的な価格である。よ って、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水俣 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [103.6] [102.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹企業の縮小等を受け、人口は漸減傾向に あり宅地需要は弱含みである。市中心部の平 坦地域と郊外の丘陵地帯の地価の二極化は顕 著である。 市中心部への接近性に優れ、以前は城下町で ブランド力があり底堅い需要が続いていたが 、７月豪雨災害等の影響もあり、地価は弱含 みに転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％