別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 水俣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水俣 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸 印  TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水俣市八ノ窪町１丁目９７番 ｢八ノ窪町１－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｓ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 水俣 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 道路系統や地勢の劣る斜面地 住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 水俣駅　南西方 650m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は主要駅背後の丘陵地帯に位置する、住環境の劣る既成住宅地域である。道路や地勢の劣る斜面地地域 への新規参入者が少ないなど、需要は極めて弱いため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水俣市中心部から郊外の一般住宅地域。需要者の中心は、自己の居住目的で土地取得を望む市内の居住者 である。丘陵地に存し住環境が劣ることに加え、水俣市全域における経済衰退や人口減少、７月豪雨災害等の影響を反 映し、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、取引そのものが少なく、明確な把握は困難であるが 、土地で４００万～５００万円程度、新築戸建で１，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は丘陵状の土地に位置する住環境の劣る既成住宅地域で、ほとんどが自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場は成 熟度が低いため賃貸住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は、地域的特性の類似性が高 い取引事例を中心に試算しており、現実の市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では、比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹企業の縮小等を受け、人口は漸減傾向に あり宅地需要は弱含みである。市中心部の平 坦地域と郊外の丘陵地帯の地価の二極化は顕 著である。 道路系統や地勢が劣る斜面地は、７月豪雨災 害リスクも市場減退に拍車をかけ、住民の新 規参入はほとんどなく、需要は極めて弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％