鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒尾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１荒尾０７９７６ -1	荒尾市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２０７荒尾０４３３５ -900001	荒尾市		更地	（　）	ほぼ正方形	西11m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	２０７荒尾０７９７６ -900012	荒尾市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西19m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	２０７荒尾０７６４８ -900007	荒尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
e	２０７荒尾０４４４８ -900001	荒尾市		建付地	（　）	不整形	西5.5m市道、南東1m、角地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	26,588	100 [ 84.6]	31,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,400
b	(　 ) 24,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	30,542	100 [ 96.0]	31,815		31,800
c	(　 ) 23,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	33,037	100 [ 104.0]	31,766		31,800
d	(　 ) 16,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	16,611	100 [ 52.2]	31,822		31,800
e	(　 ) 14,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 79.0]	100 [ 90.9]	20,299	100 [ 63.9]	31,767		31,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

荒尾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,724,182	387,728	1,336,454	1,265,440	71,014	（　0.9730） 69,097	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,381,940 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒尾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	96 ㎡	7.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 22.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分はフロア―貸し、２階部分は住宅（ファミリータイプ）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,440	86,400	4.0	345,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,100	66,000	3.0	198,000
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		152,400		543,600
								0

⑨年額支払賃料	152,400 円　×　12ヶ月　＝　 1,828,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,828,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,719,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	543,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,724,182 円　　　　（　 17,960 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１収益０７９７６　　　　-31	1,411 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,597	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,445 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１収益０７９７６　　　　-35	1,161 ( 1,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,433
c	２１１収益０７９７６　　　　-37	2,169 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,549

荒尾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,728 円	1,828,800　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,000 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	17,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 387,728 円　（　　　　　　 4,039 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,265,440 円（　　　　　 13,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,724,182 円
②総費用	387,728 円
③純収益　①－②	1,336,454 円
④建物等に帰属する純収益	1,265,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	71,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	69,097 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,381,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
荒尾 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒尾 5-3

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　江口　泰史

印

TEL.

鑑定評価額

3,010,000 円

１㎡当たりの価格

31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒尾市川登字辰崩１８８０番２０				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域	北西22.5m市道	水道、下水	南荒尾 4.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 250 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無し

街

路

２２．５ｍ市道

交通

施設

南荒尾駅　北東方

4.4km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であるが、小規模画地が多く繁華性は総じて低い。新規の店舗進出も見受けられず、商
業地としての相対的地位は低いが、大型商業施設に近接して値頃感もあることから、一定の需要は認められる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、荒尾市内の幹線道沿いに位置する商業地域を中心とする圏域と判定される。主たる需要者は、地場の
法人事業者や個人事業者等で、商業立地性を重視するが、当該地域は小規模画地が多く繁華性はさほど高くない。一方
であらおシティモールに近接して値頃感あることから、一定の需要は認められる。なお、取引件数が少ないことから、
需要の中心となる規模・価格帯の把握は困難と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　幹線道路沿いに低層店舗、店舗併用住宅等が連たんする商業地域であるが、小規模画地が多いこと等から自己利用物
件が中心で、収益性を反映した価格形成はなされておらず、収益価格の説得力は低いと判断される。したがって、収益
価格は参考にとどめ、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒尾 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[155.0]

[100.0]
100

31,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少による不動産需要の停滞のなか、グ
リーンランド周辺地区への需要集中により、
他地区との地価の２極化傾向が顕著となって
いる。

小規模画地が多く商業立地性は低い。背後住
宅地との価格接近も指摘され、値頃感等から
一定の需要が認められる。地価は横ばい傾向
を継続。

商業収益等に影響を与える特段の要因変動は
認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒尾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０７荒尾０７９７６ -9	荒尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、東8m、角地		（都）準工 (70,200)
b	２１１荒尾０７９７６ -1	荒尾市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	２０７荒尾０７６４８ -11	荒尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	２０７荒尾０４３３５ -1	荒尾市		更地	（　）	ほぼ正方形	西11m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,800	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	24,798	100 [ 79.5]	31,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 25,259	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	26,402	100 [ 85.2]	30,988		31,000
c	(　 ) 26,282	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	29,056	100 [ 91.7]	31,686		31,700
d	(　 ) 24,678	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	30,359	100 [ 95.5]	31,790		31,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

荒尾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,730,961	388,160	1,342,801	1,265,440	77,361	（　0.9730） 75,272	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,505,440 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒尾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	96 ㎡	7.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 22.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,430	85,800	4.0	343,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,120	67,200	3.0	201,600
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		153,000		544,800
								0

⑨年額支払賃料	153,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,836,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,836,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 110,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,725,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	544,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,730,961 円　　　　（　 18,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１（収）７７９５　　　　-17	1,586 ( 1,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [ 90.0]	1,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,435 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１（収）７７９５　　　　-18	1,832 ( 1,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,431
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

荒尾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,160 円	1,836,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,000 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	17,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 388,160 円　（　　　　　　 4,043 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,265,440 円（　　　　　 13,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,730,961 円
②総費用	388,160 円
③純収益　①－②	1,342,801 円
④建物等に帰属する純収益	1,265,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,505,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）