別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八代 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 9-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸 印  TEL.

鑑定評価額 616,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市新港町３丁目９番８ ②地積 　(㎡) 61,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 2.5:1 事務所、作業所兼倉 庫 ＳＲＣ2 大規模な工場、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 南東20m道路、北東側道 水道、下水 八代 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   800 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八代外港工業団地内の工業地 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 八代駅北西方 8.8km 法令 規制 （都） 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 八代港における輸送及び観光関連施設が整備されたが、コロナ禍の影響でクルーズ船の寄港や輸出入が停滞する 等の悪影響を受けつつも物流関連用地の需要は旺盛で、地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本県内の臨海型工業地域を中心とする工業地域一円である。市場参加者は物流関連企業を中心に製造業 等も立地し、多様な業種が含まれるため、県外資本も多く参入する。近年、八代港周辺は、南九州における物流拠点と して見直され、八代港の港湾施設の整備やクルーズ船の寄港増加に伴う観光施設の整備等が進み、コロナ禍の影響を受 けつつも物流拠点としての需要は根強い。中心となる価格は規模により異なるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己所有地に自己用の工場、倉庫利用を主体とする大規模工場団地で、工場、倉庫向きの賃貸事例は見当 たらず、賃貸市場が未熟成のため収益還元法は適用しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、工場地の現実の市場 性を反映し、実証的であり説得力が高い比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八代港ではくまもんポート八代が供用開始と なったが、コロナ禍の影響で大型クルーズ船 の停泊がなく、インバウンド需要は極めて厳 しい状況である。 八代外港の工業地は、物流拠点としての地位 を高めているが、コロナ禍下でも物流用地需 要は高まっており、地価は依然上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％