鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１熊本０１ -87	熊本市北区		建付地	（　）	不整形	東16.5m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１１熊本０１ -109	熊本市北区		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、北西6m、角地		２中専 (70,200)
c	２１１熊本０１ -119	熊本市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東24m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	２１１熊本０１ -158	熊本市北区		建付地	（　）	長方形	南8m県道、中間画地		２中専 (60,200)
e	２０１熊本０１ -900090	熊本市北区		底地	（　）	長方形	南9m県道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	81,638	100 [ 92.7]	88,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	87,100
b	(　 ) 70,780	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	81,638	100 [ 100.0]	81,638		80,700
c	(　 ) 99,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,137	100 [ 113.3]	87,500		86,500
d	(　 ) 59,958	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,958	100 [ 67.2]	89,223		88,200
e	(　 86,957) 86,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,957	100 [ 99.0]	87,835		86,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

熊本北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,335,830	3,691,340	11,644,490	6,763,620	4,880,870	（　0.9490） 4,631,946	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	98,552,043 円　　　　（　 57,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ1	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	70 ％	200 ％	180 ％	1,727 ㎡	31.4 m x 60.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	650.00	100.0	650.00	2,130	1,384,500	4.0	5,538,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		1,384,500		5,538,000
								0

⑨年額支払賃料	1,384,500 円　×　12ヶ月　＝　 16,614,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,614,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,329,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,284,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,538,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,950 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,335,830 円　　　　（　 8,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１収０４８２２　　　　-7	3,120 ( 3,105)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,137 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１収０４８２２　　　　-8	2,781 ( 2,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,060
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,500 円	96,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	996,840 円	16,614,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,144,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 775,200 円	96,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	193,800 円	96,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,900 円	96,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,691,340 円　（　　　　　　 2,137 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,900,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,763,620 円（　　　　　 3,916 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,335,830 円
②総費用	3,691,340 円
③純収益　①－②	11,644,490 円
④建物等に帰属する純収益	6,763,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,880,870 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,631,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,552,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
熊本北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本北 5-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　菊川　耕思

印

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市北区麻生田３丁目１０９８番１｢麻生田３－１１－１９｣				②地積　(㎡)	1,727 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (70,180)
	不整形 1:2	診療所Ｓ2	低層の店舗等が建ち並ぶ幹線街路沿いの商業地域	南16m市道、三方路	水道、ガス、下水	武蔵塚 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

武蔵塚駅西方

2.7km

法令

規制

２中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、低層の各種店舗等が見られる幹線道路沿いの商業地域である。車両通行量が多く、土地の需給関係
が比較的安定した地域であり、土地価格は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、対象標準地が接面する市道沿いを中心に、広域的には市内全域の幹線道路沿い等の商業地域等に及び、
需要者層は、店舗経営等を望む企業等の法人事業者等が中心である。車両通行量が多く、商業集積も比較的進んだ地域
であること等から近隣地域等への土地需要は比較的安定しているものの、近年の土地取引件数は少なく、取引規模・総
額にもバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を
基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域においては新規賃借需要が活発な状況
ではなく、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本西 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[167.0]

[ 98.9]
100

84,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症による地価への影
響の顕在化はあまり見られず、商業収益性が
高いエリア等を中心に土地需要は堅調に推移
している。

商業収益性が普通程度の商業地域であり、土
地の需給に影響を及ぼす格別の変動要因はな
く、土地価格は概ね横這い傾向で推移してい
る。

代替・競争等の関係にある不動産と比較した
場合、土地の形状が不整形のため利用効率が
やや劣るが、三方路地であるため利用効率が
やや優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１熊本０１ -87	熊本市北区		建付地	（　）	不整形	東16.5m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１１熊本０１ -119	熊本市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東24m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２１１熊本０１ -108	熊本市北区		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、南東16m、東5m、北12m、四方路		近商 (86,190)
d	２１１熊本０１ -109	熊本市北区		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、北西6m、角地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	81,638	100 [ 92.9]	87,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	86,900
b	(　 ) 99,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,137	100 [ 115.4]	85,907		85,000
c	(　 ) 49,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.6]	73,917	100 [ 85.0]	86,961		86,000
d	(　 ) 70,780	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	81,638	100 [ 95.0]	85,935		85,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -32.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,700 円／㎡]

熊本北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,062,233	3,673,556	11,388,677	6,763,620	4,625,057	（　0.9490） 4,389,179	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	93,386,787 円　　　　（　 54,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ1	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	70 ％	200 ％	180 ％	1,727 ㎡	31.4 m x 60.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定。使用容積率は地域の実情等を勘案。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗の一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	650.00	100.0	650.00	2,092	1,359,800	4.0	5,439,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		1,359,800		5,439,200
								0

⑨年額支払賃料	1,359,800 円　×　12ヶ月　＝　 16,317,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,317,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,305,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,012,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,439,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,041 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,062,233 円　　　　（　 8,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１収０６４１３　　　　-17	2,321 ( 2,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,099 円/㎡　月額支払賃料（　 2,092 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１収０６４１３　　　　-18	2,381 ( 2,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,500 円	96,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	979,056 円	16,317,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,144,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 775,200 円	96,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	193,800 円	96,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,900 円	96,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,673,556 円　（　　　　　　 2,127 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,900,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,763,620 円（　　　　　 3,916 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,062,233 円
②総費用	3,673,556 円
③純収益　①－②	11,388,677 円
④建物等に帰属する純収益	6,763,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,625,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,389,179 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,386,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,100 円／㎡）