別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -14 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　毅彦 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区清水新地５丁目１８９２番３５ ｢清水新地５－６－１７｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、共 同住宅が混在する住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 新須屋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 新須屋駅南東方 500m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、北回りバイパス周辺の戸建住宅地域で、日用品店舗・医療施設等との接近性は良好なものがみられ るが、まとまった土地が少なく、ミニ開発による宅地供給がみられる程度で、住宅地として安定している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏における主な需要者は、熊本市北部から隣接市町に居住する自用目的の一次取得者である。まとまった宅地 供給はなく、既存住宅の取引が一般的であるので売買件数も少ない。標準的な取引価格帯は土地のみで１，０００万円 前後、と把握される。地価は引き続き横ばいで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活環境の共通する地域における取引事例から試算した比準価格は、近隣地域の標準的な住宅地価格としての性格を有 すると考える。近隣地域周辺には共同住宅も散見されるが、戸建住宅としての利用が大部分を占める戸建住宅地内に所 在する対象標準地に共同住宅の経営を想定するのは合理的ではないので収益価格は試算しなかった。戸建住宅地は自用 目的の取引が一般的であるので、代表標準地との検討もふまえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [109.2] [ 98.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震の復興需要に一服感がみられ、新型 コロナウイルスの影響により有効求人倍率は 低下している、景気動向は不透明感が増して いる。 特段の変動はないが、北側に隣接する合志市 における地価水準の影響もあり、地価は安定 的に推移している。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％