別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -13 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　青木　充信 印  TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北5m市道 水道、下水 黒石 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 黒石駅　西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 各種生活関連施設等への接近性にやや難を有する住宅地域であるが、今後も現状の居住環境を維持していくもの と予測する。現時点において、新型コロナによる住宅地価格への影響は比較的軽微である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市北区を中心とする熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。 各種利便施設等への接近性にやや難を有する立地条件とともに、近傍新興住宅地価格との比較・選別により相対的な市 場競争力は低下の傾向にあり、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、地積は 概ね２００㎡程度で、土地は７００～８００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は面積が小さく、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であること等から収益価格の試算を断 念した。近隣地域は、戸建住宅を中心に形成される地域であり、利便性・快適性を志向する自用目的での取引が中心で あることから、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 足元の景気は、厳しい状況にあるがこのとこ ろ持ち直しつつある。北区全体の不動産取引 件数は、新型コロナ発生前後で特段の変化は 見られない。 近隣地域の属する北部東校区は直近５年間で みると、人口は微増、世帯数は増加の傾向で 推移している（熊本市住民基本台帳による） 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％