別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -8 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　津留　伴一 印  TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区龍田陳内３丁目１０６４番２２ ｢龍田陳内３－３３－５｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 竜田口 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 竜田口駅北方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い高台の閑静な住宅地域であり、今後とも住環境には変化はないものと予測される。コロナ禍の影 響は軽微であり、地価は値頃感などから、今後とも概ね横這い傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市の郊外で、主として熊本市の北東部地区である。需要者の中心は、熊本市及び周辺市町村に居住 する４０代前後の第１次取得者が多い。景気の不透明感が増すなかで、郊外住宅地では土地の選別化が進み、利便性等 が劣る地域では、需給動向は弱含みで底値水準で安定的に推移している。土地は１５０㎡～２００㎡程度で、 １，０００万以内が大半である。新築戸建で２，５００万円程度の物件が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く、又、画地規模が小さく、共同住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性 を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることか ら、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡していると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [138.6] [102.0] 100 38,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は軽微であるが、個人消費 や雇用環境は本格的な回復に至っておらず、 先行きは不透明である。 土地価格に値頃感がみられるようになり、コ ロナ禍の影響も比較的軽微であり、地価は概 ね横這い傾向に推移していくものと予測する 。 南西道路で日照・通風など、居住の快適性が 優れ、選好性が増している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％