鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１熊本０２ -139	熊本市南区		底地	（　）	台形	南西20m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	２１１熊本０２ -186	熊本市南区		建付地	（　）	長方形	東7m市道、北6m、角地		２中専 (70,200)
c	２０７熊本０２ -900086	熊本市南区		建付地	（　）	台形	北東10m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２０７熊本０２ -900178	熊本市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	西18.5m国道、南6m、角地		工業 (70,200)
e	２０７熊本０２ -900244	熊本市南区		更地	（　）	長方形	南36m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 76,478) 127,463	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,483	100 [ 100.0]	128,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 106,056	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	102,691	100 [ 80.8]	127,093		127,000
c	(　 ) 109,545	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	114,966	100 [ 92.2]	124,692		125,000
d	(　 ) 106,319	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	112,189	100 [ 89.6]	125,211		125,000
e	(　 ) 97,128	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,294	100 [ 80.8]	121,651		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

熊本南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,138,672	1,303,700	3,834,972	1,668,220	2,166,752	（　0.9490） 2,056,248	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	43,749,957 円　　　　（　 71,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	612 ㎡	28.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	2,750	440,000	4.0	1,760,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		440,000		1,760,000
								0

⑨年額支払賃料	440,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,280,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,280,000 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,121,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,760,000 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,138,672 円　　　　（　 8,397 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１（収）４５００　　　　-1	3,029 ( 3,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,754	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,762 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１（収）４５００　　　　-2	2,899 ( 2,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,899
c	２１１（収）４５００　　　　-3	2,376 ( 2,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,634

熊本南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,500 円	23,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	316,800 円	5,280,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 604,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	23,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	23,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,303,700 円　（　　　　　　 2,130 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,900,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,668,220 円（　　　　　 2,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,138,672 円
②総費用	1,303,700 円
③純収益　①－②	3,834,972 円
④建物等に帰属する純収益	1,668,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,166,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,056,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,360 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,749,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
熊本南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本南 5-2

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　伊牟田　徹

印

TEL.

鑑定評価額

76,500,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市南区馬渡２丁目２０１番｢馬渡２－１６－１５｣				②地積　(㎡)	612 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北25m市道	水道、ガス、下水	平成 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 140 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称平成けやき通り沿いの商
業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

平成駅　南方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ平成けやき通り沿いの商業地域で、立地条件に優っており、今後とも繁
華性を維持しながら地価は強含み傾向が持続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として熊本市南区の幹線道路沿いを中心とした路線商業地域である。需要者は主に店舗展開をしてい
る法人事業者等が考えられる。大型商業施設等への顧客の流失傾向や競合する地域も多いが、当該地域は、通称「平成
けやき通り」として親しまれ、人気店が立地していることから相応の繁華性を維持しており、地価はやや強含みである
。出店等に伴う投資額は、画地規模・建物品等等により異なるが、１億円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で収益性が重視され、賃貸のテナントが大半を占めるものの、想定条件が
多く、特にコロナ禍で、テナント需要が不透明な状況下において収益価格の信頼性には自ずと限度がある。したがって
、現在の市場性をより反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本南 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,100 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 78.6]

[100.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の商業地域は、国道３号・同５７号や西
熊本駅周辺を中心に形成され、特に後者は近
年商業集積を高めている。他は繁華性維持が
困難な地区が多い

平成けやき通り沿いの商業地域で、通行量も
多く、人気店が立地し繁華性を維持しており
、地価は強含み傾向が継続している。

周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有す
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１熊本０２ -92	熊本市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9m県道、南3m、角地		２中専 (70,200)
b	２１１熊本０２ -139	熊本市南区		底地	（　）	台形	南西20m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	２１１熊本０２ -218	熊本市南区		更地	（　）	不整形	西20m国道、東4.5m、二方路		準工 (60,200)
d	２０７熊本０２ -900178	熊本市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	西18.5m国道、南6m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,422	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	76,731	100 [ 62.7]	122,378	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 76,478) 127,463	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,463	100 [ 96.7]	131,813		132,000
c	(　 ) 80,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	107,579	100 [ 96.7]	111,250		111,000
d	(　 ) 106,319	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	110,749	100 [ 90.6]	122,240		122,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

熊本南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,201,280	1,293,140	3,908,140	1,668,220	2,239,920	（　0.9490） 2,125,684	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	45,227,319 円　　　　（　 73,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	612 ㎡	28.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗を想定、使用容積率は周辺物件と同程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	160.00	100.0	160.00	2,700	432,000	4.0	1,728,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		432,000		1,728,000
								0

⑨年額支払賃料	432,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,184,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分に担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,184,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,184,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,728,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,201,280 円　　　　（　 8,499 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１（収）５００６　　　　-13	1,911 ( 1,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,810	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,709 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１（収）５００６　　　　-14	2,245 ( 2,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,626
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,500 円	23,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	311,040 円	5,184,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 599,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	23,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	23,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,293,140 円　（　　　　　　 2,113 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,900,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,668,220 円（　　　　　 2,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,201,280 円
②総費用	1,293,140 円
③純収益　①－②	3,908,140 円
④建物等に帰属する純収益	1,668,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,239,920 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,125,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,227,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,900 円／㎡）