別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -16 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区田井島３丁目２７７番４ ｢田井島３－９－７０｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南熊本 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 南熊本駅　南東方 3.6km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により開発された新興の住宅団地で利便性が高く、居住環境の優れた住宅地域として成熟して いくと見込まれる。若年層世帯の住宅需要は底堅く、地価は上昇基調を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田井島、良町などの熊本市南部に位置する住宅地域で、需要者は、熊本市内及び周辺部の給与所得者層 が中心となる。当該地域は、土地区画整理事業により開発された大規模住宅団地で、住宅着工が進み住宅地域としての 熟成度は増しており、新型コロナウイルス感染症の影響も小さく、土地価格は上昇傾向にある。市場において中心とな る価格帯は、土地は１５００万円前後で、新築の戸建物件は３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、新興の戸建住宅地域であり、画地条件及び市場参加者の観点から収益還元法は適用しない。市場参加者は 地域の特性、画地条件、取引価格水準などを重視して購入の意思決定を行うことから、当該要因を十分に反映・検討し た比準価格は、実証的であり説得力が高い価格である。本件においては、周辺類似地域の事例も収集できたことから、 比準価格を採用し、前年価格及び代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 70,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により取引 市場は一時的に停滞したが、戸建て住宅志向 の高まりもあり、需要は底堅い。 地域内の住宅着工が進み、住宅地域としての 熟成度の高まりが認められる。良好な住環境 を反映し、住宅需要は底堅く、市場性は増し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％