別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 -11 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　園田　修司 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区南高江２丁目５４６番４ ｢南高江２－４－３４｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4.5m私道 水道、下水 西熊本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 西熊本駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり大幅な要因変動は予測されない。現在の需給動向等を勘案すると、先行き不透明感が残る ものの、今後も地価水準は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南高江、白藤等を中心として広がる熊本市南部の住宅地域一帯。主たる需要者層は、自己の居住目的で土 地取得を望む中間所得者層以上が中心である。既成の住宅地域がほとんどで、ミニ開発が散見される程度。コロナ禍の 影響による一時的な停滞感はあったものの、住宅地需要は比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地で１１００ 万円程度、新築の戸建物件で３１００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模がやや小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。近隣地域における土 地利用状況をみると、自用の戸建住宅がほとんどであり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であると判断され る。したがって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊本南 -6                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の人口は微増傾向。今のところ住宅地需 要に対するコロナ禍の影響は薄く、低金利環 境の継続等により需要は総体的に底堅い。 西熊本駅周辺の住宅地域の台頭により当該地 域の相対的地位は低下している。当該地域の 地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％