鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０７熊本０１ -14	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２１１熊本０１ -224	熊本市西区		建付地	（　）	長方形	南30m県道、北6m、二方路		近商 (90,300)
c	２１１熊本０１ -44	熊本市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２１１熊本０１ -45	熊本市西区		更地	（　）	台形	南6m市道、南西6m、角地		近商 (100,300)
e	２０７熊本０１ -318	熊本市西区		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,798	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,192	100 [ 77.5]	143,474	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 118,315	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,343	100 [ 83.7]	139,000		139,000
c	(　 ) 101,227	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	115,921	100 [ 81.5]	142,234		142,000
d	(　 ) 139,640	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	133,927	100 [ 94.3]	142,022		142,000
e	(　 ) 166,402	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	168,066	100 [ 116.4]	144,387		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

熊本西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,057,677	3,105,576	10,952,101	7,678,000	3,274,101	（　0.9490） 3,107,122	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	66,108,979 円　　　　（　 93,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	711 ㎡	25.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用を１階は店舗（フロアー貸し）、２階は事務所（フロアー貸し）、３階は共同住宅（ファミリータイプ）と判定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	2,600	530,400	6.0	3,182,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	240.00	85.0	204.00	2,000	408,000	6.0	2,448,000
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	240.00	90.0	216.00	1,400	302,400	3.0	907,200
							0.0	0
～

～

計		720.00	86.7	624.00		1,240,800		6,537,600
								0

⑨年額支払賃料	1,240,800 円　×　12ヶ月　＝　 14,889,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,889,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 893,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,996,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,537,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,453 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,057,677 円　　　　（　 19,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１（収）７７９５　　　　-13	1,933 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,685	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,613 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１（収）７７９５　　　　-14	1,848 ( 1,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,567
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	893,376 円	14,889,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 452,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 880,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	110,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,105,576 円　（　　　　　　 4,368 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,678,000 円（　　　　　 10,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,057,677 円
②総費用	3,105,576 円
③純収益　①－②	10,952,101 円
④建物等に帰属する純収益	7,678,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,274,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,107,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,108,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
熊本西 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本西 5-6

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　石山　博

印

TEL.

鑑定評価額

102,000,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市西区春日７丁目３８３番１｢春日７－２１－８｣				②地積　(㎡)	711 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、事務所、医院等が建ち並ぶ路線商業地域	南16m県道	水道、ガス、下水	熊本 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

熊本駅　南西方

1.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

田崎市場に近接し、幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、近年大型店舗の進出が相次ぎ商業集
積が進捗する等商業立地性は高い。また整備が進む熊本駅にもほど近く、今後も発展傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熊本市内の幹線道路沿いに位置する商業地域が中心と判定され、特に熊本駅周辺地域との代替・競争関
係が強い。熊本駅周辺の整備事業が進捗中で今後の発展が期待される地域であること等から、主たる需要者はこれらを
見越した県内外の法人等が中心で、新型コロナウイルス感染症の影響等は殆ど受けていない等から需要は底堅い。なお
画地規模や取引価格にバラツキが見られ、需要の中心となる標準的な規模・価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに低層店舗、事務所等が連たんする商業地域で、自社利用の物件が中心である等収益性を反映した価格形
成はなされておらず、収益価格の説得力は劣るものと判断される。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ
、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

熊本駅周辺の商業地については、新型コロナ
ウイルス感染症の影響等は殆ど受けておらず
、熊本駅周辺の開発の影響等から需要の高ま
りが認められる。

熊本駅周辺の開発や田崎地区の店舗集積等に
より、商行立地性の向上は継続しており、需
要は底堅く地価は上昇傾向を維持。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１熊本０１ -180	熊本市西区		更地	（　）	不整形	南東19m市道、北東5m、北西6m、三方路		準工 (80,200)
b	２０７熊本０１ -900035	熊本市西区		底地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		準工特別用途地区（大規模集客施設 (60,200)
c	２０７熊本０１ -900391	熊本市西区		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		準工 (60,200)
d	２０７熊本０１ -900210	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m県道、西6m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,700	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,418	100 [ 85.0]	141,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 74,033) 105,761	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,665	100 [ 75.0]	143,553		144,000
c	(　 ) 69,548	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 47.5]	148,027	100 [ 100.0]	148,027		148,000
d	(　 ) 81,003	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	95,789	100 [ 65.7]	145,798		146,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -52.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

熊本西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,057,677	3,126,576	10,931,101	7,678,000	3,253,101	（　0.9490） 3,087,193	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	65,684,957 円　　　　（　 92,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	711 ㎡	25.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗（フロアー貸）、３階共同住宅（ファミリータイプ）を想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

地域の標準的な有効率を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	2,500	510,000	6.0	3,060,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	240.00	85.0	204.00	2,100	428,400	6.0	2,570,400
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	240.00	90.0	216.00	1,400	302,400	3.0	907,200
							0.0	0
～

～

計		720.00	86.7	624.00		1,240,800		6,537,600
								0

⑨年額支払賃料	1,240,800 円　×　12ヶ月　＝　 14,889,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,889,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 893,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,996,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,537,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,453 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,057,677 円　　　　（　 19,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１収０７６４８　　　　-16	2,403 ( 2,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１収０７６４８　　　　-17	2,749 ( 2,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,499
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	893,376 円	14,889,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 473,200 円
	建物　　　　　　　　　 880,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	110,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,126,576 円　（　　　　　　 4,397 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,678,000 円（　　　　　 10,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,057,677 円
②総費用	3,126,576 円
③純収益　①－②	10,931,101 円
④建物等に帰属する純収益	7,678,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,253,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,087,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,342 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,684,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,400 円／㎡）