鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１熊本０１ -181	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ台形	西16.5m市道、東4m、二方路		２住居 (80,200)
b	２１１熊本０１ -232	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ台形	北西7m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２１１熊本０１ -223	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	東7m市道、南5m、角地		近商 (90,300)
d	２０７熊本０１ -900210	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m県道、西6m、角地		近商 (100,300)
e	２０７熊本０１ -900211	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,515	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 64.3]	93,114	100 [ 109.9]	84,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	82,200
b	(　 ) 92,507	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	93,441	100 [ 93.1]	100,366		97,400
c	(　 ) 111,190	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	109,446	100 [ 128.7]	85,040		82,500
d	(　 ) 81,003	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	95,789	100 [ 113.3]	84,545		82,000
e	(　 ) 84,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	80,818	100 [ 97.8]	82,636		80,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

熊本西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,310,974	1,225,440	4,085,534	3,748,260	337,274	（　0.9490） 320,073	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,810,064 円　　　　（　 41,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２～３階共同住宅（ファミリータイプ）を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	1,850	188,700	4.0	754,800
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	120.00	90.0	108.00	1,300	140,400	3.0	421,200
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	88.3	318.00		469,500		1,597,200
								0

⑨年額支払賃料	469,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,634,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,634,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 338,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,295,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,597,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,014 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,310,974 円　　　　（　 32,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１収０７６４８　　　　-14	1,700 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,856 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１収０７６４８　　　　-15	1,761 ( 1,753)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,677
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	268,500 円	53,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,040 円	5,634,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,200 円
	建物　　　　　　　　　 429,600 円	53,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,400 円	53,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,700 円	53,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,225,440 円　（　　　　　　 7,427 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,700,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,748,260 円（　　　　　 22,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,310,974 円
②総費用	1,225,440 円
③純収益　①－②	4,085,534 円
④建物等に帰属する純収益	3,748,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	337,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	320,073 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,810,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
熊本西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本西 5-2

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　西川　毅彦

印

TEL.

鑑定評価額

13,500,000 円

１㎡当たりの価格

81,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市西区田崎３丁目６０３番５｢田崎３－１－１８｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	不整形 1:3	診療所Ｓ2	店舗、病院、住宅等が混在する近隣商業地域	東8m県道	水道、ガス、下水	熊本 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８ｍ県道

交通

施設

熊本駅　南西方

1.4km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は県道沿いに店舗併用住宅・病院・集合住宅等が立ち並ぶ商業地域である。田崎地区開発の影響を受け
て需要は底堅く、今後しばらくは同様の傾向が維持されるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市中心部と南部地域を結ぶ幹線道路ないし準幹線道路沿いの商業地域である。小規模の画地は店舗併用
住宅、大・中規模の画地は店舗・共同住宅等の需要が見込まれるが、需要者は小規模画地については個人・大中規模画
地については法人等が想定される。立地条件によっては分譲マンションへの需要も見込める。中心となる価格帯は、取
得後の利用目的や事業計画によりバラツキがあるために把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、幹線道路ないし準幹線道路沿いの取引事例（更地、建付地）から試算し、近隣地域の多様な用途に対応し
た実証的な価格と考える。収益価格は想定した建物・設定賃料等妥当であるが、想定項目が多く、収益の期間が長期に
亘るためにその精度に若干の難点がみられる。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

熊本地震の復興需要に一服感がみられ、新型
コロナウイルスの影響により有効求人倍率は
低下している、景気動向は不透明感が増して
いる。

熊本駅周辺・田崎地区周辺の開発の影響を受
けて近隣地域への需要は底堅く推移している
。

個別的要因に変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１熊本０１ -181	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ台形	西16.5m市道、東4m、二方路		２住居 (80,200)
b	２１１熊本０１ -223	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	東7m市道、南5m、角地		近商 (90,300)
c	２０７熊本０１ -900036	熊本市西区		底地	（　）	長方形	西25m県道、中間画地		準工特別用途地区（大規模集客施設 (60,200)
d	２０１熊本０２ -900186	熊本市南区		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,515	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 64.3]	92,558	100 [ 108.2]	85,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	83,000
b	(　 ) 111,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	109,010	100 [ 129.4]	84,243		81,700
c	(　 90,750) 100,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,833	100 [ 119.1]	84,662		82,100
d	(　 ) 77,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	83,621	100 [ 97.0]	86,207		83,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,600 円／㎡]

熊本西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,304,048	1,224,499	4,079,549	3,748,260	331,289	（　0.9490） 314,393	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,689,213 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用を１階は店舗（フロアー貸し）、２～３階は共同住宅（ファミリータイプ）と判定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	1,844	188,088	4.0	752,352
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	120.00	90.0	108.00	1,300	140,400	3.0	421,200
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	88.3	318.00		468,888		1,594,752
								0

⑨年額支払賃料	468,888 円　×　12ヶ月　＝　 5,626,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,626,656 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 337,599 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,289,057 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,594,752 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,304,048 円　　　　（　 32,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１収０４３３５　　　　-9	1,992 ( 1,987)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,844 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１収０４３３５　　　　-10	2,230 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,027
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	268,500 円	53,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	337,599 円	5,626,656　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 429,600 円	53,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	107,400 円	53,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,700 円	53,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,224,499 円　（　　　　　　 7,421 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,700,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,748,260 円（　　　　　 22,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,304,048 円
②総費用	1,224,499 円
③純収益　①－②	4,079,549 円
④建物等に帰属する純収益	3,748,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	331,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	314,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,905 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,689,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）