別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本西 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -8 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　毅彦 印  TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区池田１丁目８３０番 ｢池田１－１４－３０｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い閑静 な既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 上熊本 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　、　４ ｍ市道 交通 施設 上熊本駅　北東方 900m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の閑静な戸建住宅地域で、当市中心部に近く、生活利便性も良好なため、需要は堅調であるが地域 内の街路にやや難点が認められる。今後は閑静な住宅地として熟成していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市中心部周辺の丘陵地に展開する既存の住宅地域一帯である。需要者は市内の給与所得者層と認めら れる。分譲マンション需要もない。丘陵地帯であるために高台と低地等立地条件の違いで価格水準は２極化している。 既存の住宅地域であるため住宅地の新規供給は限られており、取引価格帯は９００～１２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活環境の共通する地域における取引事例から試算した比準価格は、近隣地域の標準的な住宅地価格としての性格を有 すると考える。近隣地域には共同住宅もみられるが、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅の経営は合理的ではない ので収益価格は試算しなかった。戸建住宅地は自用目的の取引が一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [122.5] [101.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本地震の復興需要に一服感がみられ、新型 コロナウイルスの影響により有効求人倍率は 低下している、景気動向は不透明感が増して いる。 都心に近い閑静な住宅地への需要は高まりつ つあるが、地域の街路条件を反映して宅地需 給は堅調に推移している。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％