別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本西 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲 印  TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市西区上代１０丁目２７８６番３ ｢上代１０－６－５１｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 開発許可（条例） (40,80) 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心とす る開発分譲による住 宅地域 東4.5m市道 水道、下水 熊本 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 熊本駅　南西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 開発許可（条例） ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内に存するものの、集落内開発制度指定区域に形成される住宅地域である。周辺にお いてミニ分譲開発等も散見され、地価水準は概ね安定しており、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市西区を中心とする、市街化調整区域内の集落内開発制度指定区域に存する住宅地域と判定した。 主な需要者は自己使用を目的とした一般給与所得者層の個人等である。周辺地域においてミニ分譲開発等が散見され、 取引の中心となる価格帯は土地総額で１，０００万円～１，２００万円前後、新築住宅で総額２，５００万円～３，０ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として一般住宅により構成される地域であり、行政的条件及び賃貸市場が未成熟であること等により、 収益還元法の適用を断念した。なお、主な需要者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にする ものと判断され、比準価格の説得力は高いものと判断される。よって、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さ らに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [107.2] [101.0] 100 56,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気喚起策等を背景に熊本都市圏の不動産需 要は堅調に推移していたが、コロナ禍により 当該需要に若干陰りがみられる地域が出てき た。 集落内開発制度指定区域に形成される住宅地 域で、周辺においてミニ分譲開発等も散見さ れ、地価は概ね安定して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％