別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本中央 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -23 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史 印  TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区大江１丁目３番４ ｢大江１－３－８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 水前寺 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水前寺駅　北西方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大江地区の複合商業施設等にも近接した利便性の高い住宅地域で、一般住宅のほか規模の大きい画地については 単身向け集合住宅等も多い。需要は安定しており、コロナ禍のなかでも地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は大江・渡鹿地区を中心とする圏域である。主たる需要者は所得水準の高い個人等で、中心となる規模・ 価格帯は、土地のみ場合は２，０００～２，５００万円程度、土地建物の総額で４，０００万円～５，０００万円程度 である。中心市街地や各種利便施設等との接近性に優れ生活利便性が高いことから需要は安定しており、高値での取引 も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、対象標準地は規模が小さく合理的な賃貸経営を実現させる賃貸 用建物の想定が困難であることから収益価格は試算を断念した。周辺地域は、居住の快適性・利便性を志向する住宅地 域で自己利用目的での取引が多く、代替競争不動産の取引事例を価格判定の基礎とした比準価格は実証性・説得力が高 い。したがって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による取引活動の停滞が一部にみら れるものの、金融緩和の拡大等により、不動 産市況は底堅い推移が続いている。 複合商業施設や子飼橋商店街等への接近性に 優る等利便性が高く需要は安定。一方、成熟 した地域で供給は少なく相対的希少性から地 価は底堅い。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％