鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１熊本０１ -138	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専 (70,160)
b	２１１熊本０１ -1	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、北東6m、南東2m、三方路		２中専 (80,200)
c	２０７熊本０１ -900293	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２１１熊本０１ -2	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北4m市道、南4m、二方路		２中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,590	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	146,445	100 [ 97.0]	150,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 136,981	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	130,526	100 [ 90.0]	145,029		146,000
c	(　 ) 109,996	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	108,287	100 [ 73.5]	147,329		149,000
d	(　 ) 72,159	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.1]	97,429	100 [ 63.7]	152,950		154,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -24.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

熊本中央 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は分譲マンション適地であり、賃貸用建物の想定よりも分譲マンション想定が現実的なことから、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
843,548,152	663,318,645	13	453,000	2,310.00	270,000	2,486.00
⑧開発法による価格	180,229,507 円　　　　（　 146,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,238 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,238.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
424.00 ㎡	2,486.00 ㎡	2,410.00 ㎡	76.00 ㎡	2,310.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 33 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.2 ％）	（ 200.8 ％）	（ 194.7 ％）	（ 6.1 ％）	（ 92.92 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	52.2 ｍ 23.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

453,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 453,000 円／㎡　　×　　 2,310.00 ㎡　　＝　　　　 1,046,430,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,046,430,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 280,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 280,800 円／㎡　　×　　　 2,486.00 ㎡　　＝　　　　 698,068,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,046,430,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 104,643,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

802,711,800 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	52,321,500 円	( 5 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 46,775,421 円
	販売総額(2期)	52,321,500 円	( 5 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 44,002,382 円
	販売総額(3期)	941,787,000 円	( 90 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 752,770,349 円
収入合計		－	－	－	－	843,548,152 円
支出	建築工事費(1期)	69,806,880 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 64,347,982 円
	建築工事費(2期)	69,806,880 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 59,915,245 円
	建築工事費(3期)	558,455,040 円	( 80 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 446,373,113 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	52,321,500 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 48,229,959 円
	販売管理費(2期)	52,321,500 円	( 50 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 44,452,346 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	663,318,645 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	843,548,152 円　　－　　　　　　 663,318,645 円　　＝　　　　　 180,229,507 円 146,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
熊本中央 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 -18

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　津留　伴一

印

TEL.

鑑定評価額

182,000,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区水前寺５丁目２９８番｢水前寺５－２１－２５｣				②地積　(㎡)	1,238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ7	中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	水前寺 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 130 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

名声の高い高級住宅地

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

水前寺駅南東方

1.0km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境に優れた従来から名声の高い高級住宅地域である。富裕層を中心に需要は堅調であり高値の取引も行わ
れており、大規模地ではマンションの需要も多い。今後は地価の上昇率が鈍化していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 141,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊本市の中心地に近い利便性の良い住宅地域一円である。需要者の中心は資産家等の富裕層に加え、大規
模画地にあってはマンション業者の参入もみられる。熊本市の中心地に近い利便性の良い住宅地域では、土地取引等に
おいて底堅い需要を有している。取引される価格帯は取引の規模や個別の事情に左右され、需要の中心となる価格帯は
見いだせないが、全般的に高値水準で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には一般住宅の外に、大規模画地にあっては高層共同住宅も立地している。快適性を重視する住宅地域であ
り、比準価格が取引の指標となるが、高層共同住宅を想定し、投資採算性を重視した開発法も一定の説得力を有するも
のと考えられるが、長期的な想定にやや難がある。よって、比準価格を中心に、開発法による価格を比較考量のうえ、
代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 196,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[101.0]

100
[136.5]

[101.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により一時期落ち込んだ土
地取引等は回復傾向にあるものの、経済の動
向等により今後の先行きは不透明である。

水前寺地区として高いブランドを有し、富裕
層の購入意識は底堅いが、地価の上昇は鈍化
傾向に推移している。

マンション適地であり、方位による選好性が
増す以外に増減価要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１熊本０１ -97	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,150)
b	２１１熊本０１ -107	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	北東6m市道、北西6m、角地		２中専 (80,200)
c	２１１熊本０１ -138	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専 (70,160)
d	２１１熊本０１ -257	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	128,113	100 [ 88.4]	144,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 135,296	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	134,500	100 [ 91.0]	147,802		149,000
c	(　 ) 146,590	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	145,139	100 [ 98.9]	146,753		148,000
d	(　 ) 126,480	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	126,480	100 [ 87.3]	144,880		146,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

熊本中央 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

大規模画地であり、マンション需要が旺盛であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
812,884,739	638,749,815	13	441,000	2,310.00	265,000	2,486.00
⑧開発法による価格	174,134,924 円　　　　（　 141,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,238 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,238.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
492.40 ㎡	2,486.00 ㎡	2,410.00 ㎡	76.00 ㎡	2,310.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 33 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 39.8 ％）	（ 200.8 ％）	（ 194.7 ％）	（ 6.1 ％）	（ 92.92 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	52.2 ｍ 23.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

441,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 441,000 円／㎡　　×　　 2,310.00 ㎡　　＝　　　　 1,018,710,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,018,710,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 2,486.00 ㎡　　＝　　　　 678,553,700 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,018,710,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 101,871,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

780,424,700 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	50,935,500 円	( 5 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 45,077,918 円
	販売総額(2期)	50,935,500 円	( 5 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 42,403,804 円
	販売総額(3期)	916,839,000 円	( 90 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 725,403,017 円
収入合計		－	－	－	－	812,884,739 円
支出	建築工事費(1期)	67,855,370 円	( 10 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 61,911,240 円
	建築工事費(2期)	67,855,370 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 57,649,922 円
	建築工事費(3期)	542,842,960 円	( 80 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 429,497,350 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	61,122,600 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 55,768,260 円
	販売管理費(2期)	40,748,400 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 33,923,043 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	638,749,815 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	812,884,739 円　　－　　　　　　 638,749,815 円　　＝　　　　　 174,134,924 円 141,000 円／㎡