別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -16 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　津留　伴一 印  TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区水前寺４丁目６３９番 ｢水前寺４－２９－３｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ3 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 水前寺 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 水前寺駅北東方 950m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅に共同住宅等もみられる住宅地域で、今後とも住環境には変化がないものと予測される。中心地との接 近性に優れ、安定的な土地需要を有するものの、地価は今後上昇率が鈍化傾向に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市の中心地に近い住宅地域であり、主として熊本市の水前寺及びその周辺地区である。需要者の中 心は、熊本市及び周辺市町村に居住する４０代前後の第１次取得者が多い。熊本市の中心地に近い利便性の良い住宅地 域では土地取引等も回復しつつあり、底堅い需要を有している。土地は２００㎡程度で、２，０００万前後が大半であ る。新築戸建で３，５００万円程度の物件が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閑静な住宅地域で一般住宅等が多く、周辺にはアパート、マンションも立地するが、標準地は画地規模が小さく、共同 住宅の想定は困難で、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引 価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定 した。なお、代表標準地とは概ね均衡していると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    196,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [103.0] 100 [147.0] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により一時期落ち込んだ土 地取引等は回復傾向にあるものの、経済の動 向等により今後の先行きは不透明である。 水前寺地区として高いブランドを有し、富裕 層の購入意識は底堅いが、地価の上昇は鈍化 傾向に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％