別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 熊本中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -11 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬 印  TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区大江２丁目９０６番１１ ｢大江２－１４－２８｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等の混在する既成住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 水前寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 水前寺駅北東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は学校等の公共施設、大規模商業施設との接近性等、住環境に優れる人気の高い住宅地域である。コロ ナ禍が及ぼす地域経済への影響をやや受けつつも、地価は今後も堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大江、新大江、新屋敷地区を中心とする既成住宅地域と判定した。当該地域は熊本市中心市街地や学校 等の公共施設への接近性に優れるため従来から人気が高いが、加えて複合商業施設の充実により利便性が増しており、 コロナ禍の影響をやや受けつつも、土地需要は堅調に推移している。主たる需要者層は比較的所得が高い勤労者世帯で あり、需要の中心となる価格帯は２００㎡程度で総額２，０００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の用途は自己利用目的の一般住宅が中心であり、対象地は規模も小さく、これに賃貸用建物の建築を想定す ることは経済合理性、実現性の点から妥当でないため、賃料収入に基づく収益価格の試算は断念した。よって、同一需 給圏内の規範性の高い取引事例から求められ、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の 高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [102.9] [100.0] 100 99,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による雇用・所得環境への長期的な 影響が懸念される中、住宅投資もやや弱い動 きとなっている。 公共施設、商業施設、中心市街地への接近性 に優れる利便性の高い地域であることから、 地価は今後も上昇傾向を堅持するものとみら れる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％