別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
熊本中央 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -3 熊本県 熊本第1 氏名  不動産鑑定士 津留 伴一 印  TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  1㎡当たりの価格 150,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
120,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
熊本市中央区水前寺2丁目325番
「水前寺2-7-12」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な既成住
宅地域
東6m市道 水道、ガス、下水 水前寺

600m
(2)



①範囲 東   100 m、西    70 m、南   100 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
名声の高い高級住宅地

基準方位北   6
m市道
交通

施設
水前寺駅南東方

600m
法令

規制
2中専
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、戸建住宅を中心とする居住環境が良好な住宅地域である。従来からの名声の高い高級住宅地域であ
り、安定的な土地需要を有するものの、地価は今後上昇率が鈍化していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           150,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            67,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市の中心地に近い住宅地域であり、主として熊本市の水前寺地区及びその周辺である。需要者の中
心は、熊本市及び周辺市町村に居住する法人経営者等の富裕層等である。熊本市の中心地に近い利便性の良い住宅地域
では一時期落ち込んだ土地取引等も回復しており、底堅い需要を有している。土地は250㎡~300㎡程度であり、
3,000万前後が大半である。新築戸建で5,000万円程度の物件が需要の中心になっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中規模一般住宅の外に周辺にはアパート、マンションも見られ、賃料水準は安定的に推移しているが、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、市場性を
反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡にも十分留意のうえ鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 熊本中央 -1                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        196,000 円/㎡
[102.6]
100
100
[103.0]
100
[131.3]
[101.0]
100
150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          149,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響により一時期落ち込んだ土
地取引等は回復傾向にあるものの、経済の動
向等により今後の先行きは不透明である。


水前寺地区として高いブランドを有し、富裕
層の購入意識は底堅いが、地価の上昇は鈍化
傾向に推移している。


東道路で日照・通風など、居住の快適性が優
れ、選好性が増している。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +5.0
環境       +25.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 熊本中央 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 211熊本
01
-89
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.5m市道、
中間画地




2中専

(70,160)
b 211熊本

-1
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




2中専

(70,200)
c 211熊本
01
-138
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 東4m市道、
中間画地




2中専

(70,160)
d 207熊本
01
-900063
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西8m市道、
南東5.5m、
角地



1住居

(80,200)
e 207熊本
01
-900377
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南西6m市道、
北西6m、角地




近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
128,893  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

129,659 
100
[  84.5]

153,443 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

155,000 
b (            
183,987  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[  96.9]

191,012 
100
[ 115.5]

165,378 

167,000 
c (            
146,590  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

145,139 
100
[  97.0]

149,628 

151,000 
d (            
116,938  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[  94.6]

125,344 
100
[  86.7]

144,572 

146,000 
e (            
144,225  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.9]

145,511 
100
[ 100.6]

144,643 

146,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境      -7.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     150,000 円/㎡]  



熊本中央 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,549,692 

713,432 

2,836,260 

2,086,000 

750,260 
( 0.9718
729,103 
  5.0 -  0.3 )
4.7%  
⑧収益価格       15,512,830 円    (      67,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
熊本中央 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 100.00 LS2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防

70 %   200 %   200 %   231 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ(2LDK)を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
共同住宅
100.00 

100.0 

100.00 

1,553 

155,300 
3.0  465,900 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


200.00 

100.0 

200.00 


310,600 
931,800 
0 
⑨年額支払賃料        310,600 円 × 12ヶ月 =        3,727,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により充当可能  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,727,200 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         186,360 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,540,840 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           931,800 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            8,852 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,549,692 円    (         15,367 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 211収048
22

    -13
1,447  
  1,447
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,447 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,557 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,553 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 211収048
22

    -14
1,329  
  1,329
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,445 
c 211収048
22

    -16
1,485  
  1,482
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,614 
熊本中央 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 89,400 円           29,800,000 ×       0.3 %
②維持管理費 223,632 円             3,727,200 ×       6.0 %
③公租公課  土地                72,600 円     査定額
 建物               238,400 円           29,800,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        59,600 円           29,800,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円           29,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    713,432 円 (               3,088 円/㎡)  (経費率    20.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円                          設計監理料率
  142,000 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0700        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0588 ×  40 % + 0.0689 ×  40 % + 0.0946 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,086,000 円  
(              9,030 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,549,692 円      
②総費用 713,432 円      
③純収益 ①-② 2,836,260 円      
④建物等に帰属する純収益 2,086,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 750,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
729,103 円      

  (                          3,156 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                              15,512,830 円


(                        67,200 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
熊本中央 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本中央 -3 熊本県 熊本第1 氏名  不動産鑑定士 石山 博 印  TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  1㎡当たりの価格 150,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
120,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
熊本市中央区水前寺2丁目325番
「水前寺2-7-12」
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な既成住
宅地域
東6m市道 水道、ガス、下水 水前寺

600m
(2)



①範囲 東   100 m、西    70 m、南   100 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位 北6m市
交通

施設
水前寺駅 南東方

600m
法令

規制
2中専
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
旧来より名声のある高品等の住宅地域で、住環境が良好で人気が高い。戸建住宅を中心とするが規模が大きい画
地については共同住宅等も散見される。今後も品等の高い住宅地域として現状を維持すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           150,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            64,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水前寺地区を中心とする圏域で、特に品等の高い水前寺2丁目、5丁目等との代替競争関係が強い。主た
る需要者は所得水準の高い個人等で、中心となる規模・価格帯は、規模についてはややバラツキが指摘されるが、土地
で概ね総額3,000万円前後、土地建物総額で5,000~6,000万円前後である。当該地域を含む水前寺地区
は旧来から品等の高い住宅地域としてブランド化しており、需要は堅調で他地域との比較における市場競争力は高い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺においては共同住宅等も散見されるが、旧来から名声の高い高品等の住宅地域で中規模一般住宅地としての利用が
多く、居住の快適性等を重視した自己使用目的の取引が中心であること等から、収益価格の説得力は弱いと判断される
。したがって代替競争不動産の取引事例から求めた実証性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考の上、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 熊本中央 -1                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        196,000 円/㎡
[102.6]
100
100
[103.0]
100
[131.3]
[101.0]
100
150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          149,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響等により、
中央区の住宅地域の不動産市場は一時停滞し
たものの、需要は安定している。但し今後の
動向は不透明。

旧来より名声のある高品等の住宅地域で、高
所得者層を中心に人気は根強く重要は底堅い
ことから、地価は強含み傾向を維持。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +5.0
環境       +25.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 熊本中央 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 211熊本
01
-1
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
北東6m、
南東2m、
三方路


2中専

(80,200)
b 211熊本
01
-138
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 東4m市道、
中間画地




2中専

(70,160)
c 207熊本
01
-900006
熊本市中央区

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




2中専

(70,200)
d 207熊本
01
-900045
熊本市中央区

更地


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
南6m、二方路




2中専

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
136,981  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

130,268 
100
[  88.0]

148,032 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

150,000 
b (            
146,590  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

145,719 
100
[  95.0]

153,388 

155,000 
c (     133,793
133,793  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

137,138 
100
[  96.0]

142,852 

144,000 
d (            
197,100  
100
[ 130.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[  94.6]

162,514 
100
[ 105.0]

154,775 

156,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -4.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 買進み

%/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      -5.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     150,000 円/㎡]  



熊本中央 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,519,978 

710,960 

2,809,018 

2,086,000 

723,018 
( 0.9718
702,629 
  5.0 -  0.3 )
4.7%  
⑧収益価格       14,949,553 円    (      64,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
熊本中央 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 100.00 LS2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防

70 %   200 %   200 %   231 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプを想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
100.00 

100.0 

100.00 

1,530 

153,000 
3.0  459,000 
0.0  0 

 2 2
共同住宅
100.00 

100.0 

100.00 

1,550 

155,000 
3.0  465,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


200.00 

100.0 

200.00 


308,000 
924,000 
0 
⑨年額支払賃料        308,000 円 × 12ヶ月 =        3,696,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額)  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,696,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         184,800 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,511,200 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           924,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            8,778 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,519,978 円    (         15,238 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 211収076
48

    -1
1,716  
  1,649
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[105.0]
100
[102.0]

1,457 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,554 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,550 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 211収076
48

    -2
1,714  
  1,714
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,558 
c 211収076
48

    -3
1,786  
  1,717
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]
100
[103.0]

1,576 
熊本中央 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 89,400 円           29,800,000 ×       0.3 %
②維持管理費 221,760 円             3,696,000 ×       6.0 %
③公租公課  土地                72,000 円     
 建物               238,400 円           29,800,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        59,600 円           29,800,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円           29,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    710,960 円 (               3,078 円/㎡)  (経費率    20.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円                          設計監理料率
  142,000 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0700        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0588 ×  40 % + 0.0689 ×  40 % + 0.0946 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,086,000 円  
(              9,030 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,519,978 円      
②総費用 710,960 円      
③純収益 ①-② 2,809,018 円      
④建物等に帰属する純収益 2,086,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 723,018 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
702,629 円      

  (                          3,042 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                              14,949,553 円


(                        64,700 円/㎡)