別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 新上五島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新上五島 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　健夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南松浦郡新上五島町青方郷字新町２２９９番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 ＳＲＣ3 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 北西11m国道 水道 青方停 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 青方バス停北東方 70m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 新上五島町の中心商業地域で、今後も概ね現状を維持すると予測する。背後人口の減少と経営者の後継者不足、 郊外型店舗等の影響で商況は低下気味で需要は弱い。地価水準は今後も下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新上五島町の商業地域であるが、周辺離島をも含む。需要者の中心は町内の店舗等を営む個人または法人 で、外部からの転入者は少ない。近隣地域は背後人口の減少、経営者の高齢化、郊外型店舗の影響から商況は低下気味 で需要は弱い。取引が極めて少なく、規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例はいずれも商業的な性格を有する事例を採用しており、比準価格は市場性を反映し規範性が高い。一方、外部 からの転入者は少なく、自用の建物が大部分である。賃貸需要は乏しく、賃貸市場は成熟していないため、収益価格は 試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 離島地域は人口の減少傾向等が顕著で不動産 需要は弱い。 背後人口の減少と郊外型店舗の影響等で、需 要は弱い。依然として下落傾向が継続してい るが、青方地区は割安感等から地価はほぼ底 値圏にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％