別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 五島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五島 -2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾 印  TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五島市大荒町３７５番 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北西3.5m市道 水道 本町通り停 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 本町通りバス停北西方 550m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部への接近性が良好な既成住宅地域で、今後も閑静な住宅地域として現状を維持するものと予測する。 過疎化と高齢化により需要は弱く、地価は当分の間下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五島市の中心部周辺にある住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどであり、圏 外からの転入者は少ない。市の中心部への利便性は良好であるが、若年層を中心とした人口減少、高齢化に加え、島外 居住者による安価な取引もみられ需要は弱い状況が続いている。取引件数は少なく、地縁的取引や特殊な事情を含む取 引も多いことから、取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は少ない取引事例であったが適切に比準した結果、概ね実証的な価格を試算できたと思料する。収益価格は賃 貸市場が弱く新規の収益物件を想定することが現実的でないため試算できなかった。取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、島内不動産の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 離島である五島市では人口減少、高齢化が顕 著で、コロナ禍以前から地域経済は低迷して いる。行政等による離島振興の各種施策が行 われている。 地域要因に特段の変化はないが、過疎化、高 齢化等の進行により宅地需要の減退が続いて おり、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％