別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松浦 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松浦 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美 印  TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３外 ②地積 　(㎡) 532   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1.5:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ5 低層店舗等が建ち並 ぶ市役所に近い商業 地域 北東16m市道 水道、下水 松浦 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 松浦市役所前バス停南 方 160m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層店舗等が建ち並ぶ中心部の商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。人口流出等により背 後人口は減少傾向にあり、商業地に対する需要は依然として弱い。地価は緩やかな下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松浦市及び隣接市の普通商業地域の圏域で、需要者の中心は地場の個人事業者及び法人企業であるが、全 国規模のチェーン店も含まれる。当市の中心的商業地域であるが、市外の大型店舗等への顧客の流出等により集客力は 低下しており商況は衰退傾向にある。商業地に対する需要は弱く、売店舗については市場滞留期間が長期に及んでも成 約に至らないケースもある。取引が少なく、価格帯には幅があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の商業地域の取引事例を中心に比準して求めたもので、実需に裏付けられた実証的で説得力に富む価格 である。収益価格は低層店舗または店舗兼住宅が標準的使用で、かつ、自用の建物が大部分であり賃貸市場は成熟して いないため収益還元法の適用は困難であった。本件では、商業地の需給動向を反映する実証的な比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [139.9] [100.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷、人口流出、コロナ禍等不動 産市場を取り巻く環境は依然として厳しいが 、全般的に緩やかな回復の兆しも認められる 。 当市の中心商業地域であるが、人口減少・高 齢化等から、商業地域としての熟成度・集積 度は低く、地価は依然として緩やかな下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％