別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松浦 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松浦 -3 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美 印  TEL.

鑑定評価額 1,050,000 円  １㎡当たりの価格 8,630 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和2年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松浦市星鹿町岳崎免字西浦２３９４番 ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 漁家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南7m道路、背面道 水道 御厨 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ道路 交通 施設 星鹿バス停北方 130m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は漁家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。漁家集落地域であり 地域外からの転入者は少なく需要は弱い。地価は依然下落傾向にあり、当分はこの傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,630 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松浦市及び隣接市の農漁家住宅地域の圏域で、広域的には標準住宅地域の圏域にも及ぶ。需要者の中心は 同一需給圏内に地縁性をもつ漁業従事者またはその親族等であり、同一需給圏外からの転入者は殆どない。人口減少・ 高齢化の進行等により過疎化が進行しており、当該地域の不動産に対する需要は極めて弱い。漁家住宅地域の取引は極 端に少なく、取引される場合も地縁的事情を含む取引が多く、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、地域の実勢に即した説得力に富む価格と言 える。収益価格は漁家の戸建住宅が標準的使用で、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は発達しておらず、収 益還元法の適用は困難であった。本件では、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地の価格との均衡及 び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,680 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.4] [102.0] 100 8,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,820 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷、人口流出、コロナ禍等不動 産市場を取り巻く環境は依然として厳しいが 、全般的に緩やかな回復の兆しも認められる 。 海岸沿いの漁家住宅地域であり、人口減少・ 高齢化に加え、地縁関係者以外の需要は極め て弱く、地価は依然下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％