別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 平戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市木引田町字木引田町４６０番 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ2 店舗、金融機関等が 混在する既成商業地 域 南東8m県道、背面道 水道 たびら平戸口 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平戸市の中心商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 たびら平戸口駅北西方 4.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市中心部の商店街で、今後も現状を維持するものと予測する。一時激減した観光客は回復傾向にあ るが背後人口の減少により商況は低下気味で需要は弱い。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平戸市内の商業地域であるが、広域的には類似価格帯及び周辺市町の地域を含む。需要者の中心は、市 内の事業者である。近隣地域は、平戸市の中心商業地域で、地元向けの店舗の比重が高いが、周辺には観光客向けの店 舗もみられる。新型コロナの影響で、観光客は一時激減したが回復傾向にあり、今のところ地価への影響は小さい。背 後人口の減少傾向により商況は低下気味で需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地が１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。 近隣地域は、商業地域であるが、建築コストに見合う賃料水準の確保が困難なため、収益還元法は非適用が相当と判断 した。当地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。したがって、周辺標準地の価格等と の均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響から厳しい状況にあ るが緩やかに持ち直している。人口の減少傾 向から市内の不動産需要は元々弱めで地価へ の影響は小さい。 新型コロナの影響で観光客は一時激減したが 徐々に回復し、地価への影響は小さい。背後 人口の減少による商況の低下から需要は弱く 地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％