別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐世保 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-17 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之 印  TEL.

鑑定評価額 2,580,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市江迎町長坂１６９番１４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 各種小売店舗が建ち 並ぶ国道沿いの商業 地域 南西13m国道 水道、下水 江迎鹿町 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 江迎バス停南方近接 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに店舗併用住宅等が建ち並ぶ佐世保市郡部の商業地域である。人口減少、高齢化、後継者不足等により 近年商況は芳しくない。地価は今後とも下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江迎町、鹿町町のほか周辺市町を含む商業地域である。需要者の中心は地縁性を持つ限定された個人事業 者である。店舗の閉鎖等により地域的な衰退傾向が顕著である。店舗経営者の高齢化、営業不振などから供給圧力が強 い中、駐車場が少ない旧来型の商業地であるため、需要は弱く回復への道のりは厳しいものとなっている。取引が少な いうえに、業種や規模等も様々であるため需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は衰退化が著しい商業地域で、自営の小規模店舗が大部分で、新規出店は近年極めて少ない。後継者難から閉 鎖した空店舗や空地が目立ち、賃貸市場が発達しているとは言い難いので収益価格は試算できなかった。現在の市場下 では不動産経営目的の投資物件としての需要はなく、自用目的のエンドユーザーの需要が大半であると思料される。以 上より、比準価格を採用して、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が強く、商業地 では、マンション適地の市中心部と、市周辺 や郊外等では二極化が進んでいる。 空店舗や売地が見受けられ地域的に衰退して いる。バスセンター跡地にコンビニエンスス トアが進出したが、地価上昇の要因とはなっ ていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％