別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 佐世保 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-6 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　大野　敏行 印  TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市皆瀬町２５８番１２ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 北8.5m市道 水道 皆瀬 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 皆瀬局前バス停東方 140m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は衰退傾向にある近隣商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。長期下落により住宅地の価 格水準に接近し地価は緩やかな回復基調にあるが、新型コロナの影響により先行き不透明な状況である。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市郊外の日常購買店を主体とする商業地であるが、広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は小売、サー ビス業を営む地元の個人または法人である。大型商業施設の進出以来、顧客の流出が続き、商況は停滞している。近年 は周辺に新規出店もなく閉店する店舗の増加により地域的衰退傾向が強くなっているのが実情であり、地価も周辺住宅 地の水準に接近している。需給は弱く、取引件数が少ないため需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、実需に裏付けられた実証的な価格である。収 益価格は店舗兼住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、地域的に衰退傾向にあって賃貸需要に乏しいた め賃貸市場は形成されておらず収益還元法の適用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映 した比準価格を標準とし、周辺標準地の価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-11                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [141.5] [100.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気はコロナ禍で厳しい状況にある中 、緩やかに持ち直しているが、先行きは不透 明である。 周辺の住宅地価格との接近等により、地価は 緩やかな回復基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +3.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％