(2)控除後価格算定内訳 |
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格) |
①転換後・造成後の 更地を想定した価格 (円/㎡) |
②有効宅地化率 を乗じた価格 (円/㎡) |
③造成工事費 (円/㎡) |
④公共公益施設 負担金 (円/㎡) |
⑤投下資本収益 (③+④) x np (円/㎡) n: 6.2 月 p: 1.0 % |
⑥販売費及び一 般管理費 (円/㎡) |
⑦差引額(円/㎡) ②-(③+④ +⑤+⑥) |
36,000 |
( 67.3 %) 24,228 |
10,879 |
|
674 |
2,077 |
10,598 |
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.7 月 p: 1.0 %(円/㎡) |
⑨熟成度修正 r: 6.0 % m: 3.0 年(円/㎡) |
⑩個別的要因の比較 |
⑪控除後価格 (円/㎡) |
1 1+np : 0.8873 9,404 |
1 (1+r)m : 0.8396 7,896 |
[100.0] 100 |
7,900 |
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定 |
取引事例比較法 |
NO |
①取引事例 番号 |
②取引価格 (円/㎡) |
③事情補正 |
④時点修正 |
⑤建付減価 の補正 |
⑥標準化補 正 |
⑦地域要因 の比較 |
⑧標準価格 (円/㎡) |
⑨個別的要因の比較 |
⑩査定価格 (円/㎡) |
a |
2128
-28 |
40,608 |
100 [100.0] |
[100.2] 100 |
100 [100.0] |
100 [ 93.5] |
100 [121.2] |
35,906 |
街路 0.0 交通・接近 0.0 環境 0.0 画地 0.0 行政 0.0 その他 0.0
[100.0] 100 |
35,900 |
b |
2119
-8 |
44,928 |
100 [100.0] |
[100.1] 100 |
100 [100.0] |
100 [103.0] |
100 [117.3] |
37,223 |
37,200 |
c |
2128
-29 |
45,119 |
100 [100.0] |
[100.2] 100 |
100 [ / ] |
100 [100.5] |
100 [124.8] |
36,045 |
36,000 |
|
NO |
⑪事情の 内容 |
⑫月率変 動率 |
⑬標準化補正の内訳 |
⑭地域要因の比較の内訳 |
a |
正常 |
%/月
0.02 |
街路 0.0 |
交通・接近 0.0 |
環境 0.0 |
街路 0.0 |
交通・接近 0.0 |
環境 +20.0 |
画地 -6.5 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
行政 +1.0 |
その他 0.0 |
b |
正常 |
%/月
0.02 |
街路 0.0 |
交通・接近 0.0 |
環境 0.0 |
街路 0.0 |
交通・接近 +1.0 |
環境 +15.0 |
画地 +3.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
行政 +1.0 |
その他 0.0 |
c |
正常 |
%/月
0.02 |
街路 0.0 |
交通・接近 0.0 |
環境 0.0 |
街路 0.0 |
交通・接近 +4.0 |
環境 +20.0 |
画地 +0.5 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
行政 0.0 |
その他 0.0 |
同一需給圏内の 類似地域にある 転換後・造成後 の公示価格から の検討 |
①標準地番号 |
②公示価格 (円/㎡) |
③時点修正 |
④標準化補 正 |
⑤地域要因 の比較 |
⑥標準価格 (円/㎡) |
⑦個別的要 因の比較 |
⑧規準価格 (円/㎡) |
佐世保
-30 |
39,800 |
[100.0] 100 |
100 [103.0] |
100 [108.2] |
35,712 |
[100.0] 100 |
35,700 |
|
⑨地域要因の比較の内訳 |
街路 0.0 |
交通・接近 +2.0 |
環境 +5.0 |
行政 +1.0 |
その他 0.0 |
転換後・造成後の更地を想定した価格 |
36,000 円/㎡ |
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要 |
*開発区域面積 4,619 ㎡ うち既存公共用地面積 ㎡
*開発区域の範囲(標準地を中心として) 東 48 m、西 27 m、南 30 m、北 75 m
*開発区域の土地の利用状況 田 90 %、畑 10 %、森林 %、その他 %
*造成画地数 13 画地 *1画地平均面積 239 ㎡ *平均盛土高 1.5 m *造成後の公共減歩率 32.7 % *既存公共用地率 % *造成後の減歩率 32.7 % |
*擁壁工事の概要 練積ブロック石垣247m、高さ 1.5m *道路工事の概要 幅員7m(側溝含む)延長75m 幅員5m(側溝含む)延長98m アスファルト舗装厚15㎝ *排水工事の概要 側溝により隣接河川へ排水 |
*公園緑地の工事の概要 公園241㎡、遊具施設、砂場、 ベンチ等 *水道工事の概要 引込延長 157.0 m *電気工事の概要 引込延長 m *その他 防火水槽 |
|