別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐世保 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -35 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之 印  TEL.

鑑定評価額 1,970,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市江迎町長坂１１７番１９ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 江迎鹿町 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 江迎バス停南東方 310m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧江迎町の中心部に近い一般住宅地であるが、旧郡部における景気低迷及び人口の減少等により地価 は今後とも下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧江迎町及び周辺市町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち旧江迎町がほとんどを占める。旧来から の住宅地で、同一需給圏内には大きな開発はなく、人口減少等を背景に需要は弱い。旧郡部の住宅地で取引が少ないた めに需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例に要因比較等を行って求めた実証的な価格である。旧郡部の小規模な住宅地域であるため自 用目的での取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用が相当であると判断した。したがって 、周辺公示価格との均衡等に留意し、単価と総額の関連を再吟味のうえ、現実の市場に基礎を置く実証的な比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が続く中、住宅 地では、利便性の高い市中心部と、市周辺や 郊外等では二極化が進んでいる。 旧郡部においては人口の減少が続いており、 雇用環境の改善は限定的なことから、住宅地 に対する需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％