別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 佐世保 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -30 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山内　邦彦 印  TEL.

鑑定評価額 7,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市権常寺町１４２９番２６ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、下水 早岐 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 早岐住宅入口バス停北 東方 250m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市南部に位置する既成の住宅地域で、地域に特別な変化は見られず現状を維持していくものと予測し、地 価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部の住宅地域である。需要者の中心は佐世保市の一次取得者層であるが、同一需給圏外からの 転入者も一部見られる。戸建住宅を中心とした既成の住宅地域であるものの、長期地価下落による相対的割安感から需 要は回復しつつある。需要の中心価格帯は土地が１７０㎡程度で７００万円前後、新築の戸建物件が２３００万円前後 の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は戸建住宅が標準的使用である地域で、かつ 、画地規模が小さく経済合理性のある建物の想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった。以上より、居住の 快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性 にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [103.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が懸念され る中、住宅地については、利便性の高い地域 と郊外部等で二極化が進んでいる。 佐世保市南部に位置する既成の住宅地域で、 早岐駅の利便性の向上により住宅地の需要は 比較的堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％