別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 長崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 9-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄 印  TEL.

鑑定評価額 1,650,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外 ②地積 　(㎡) 98,202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 南西19m県道 水道、下水 長崎 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   400 ｍ、南   500 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １９ｍ県道 交通 施設 香焼口バス停北方 150m 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 造船関連の大規模工場が建ち並ぶ臨海型工業地域であり今後も現状が大きく変化する事はないと見込まれる。造 船業の先行き不透明感もあって、企業の投資意欲は弱く地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎県下全域を地域的範囲とする大規模工場が立地する工業地域である。需要者の中心は自己の事業用を 目的とする製造業関連等の法人でその中でも造船関連が中心となる。コスト高に加え長崎県の造船業の中核企業のリス トラ断行の影響もあり、関連業種も含め先行きに対する不透明感が強い。このため企業の投資意欲は乏しく臨海型工業 地に対する需要は弱い。大規模な工業地の取引は極端に少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 全体的に工業地の取引が少ない中で、比準価格は県内全域より臨海型を中心に工業地の取引事例を採用して求めたもの で、現在の工業地の地価水準は概ね適正に把握し得たと考える。一方、収益価格は大規模工場の場合は自己使用目的が ほとんどで、そもそも賃貸市場が成立していないため試算しなかった。そこで鑑定評価額は一般的要因の動向に留意し た上で、昨年価格との関連性も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は明確な回復状況とまでは言えず、 特に大手造船は合理化の過程にあることから 工業地の需要の回復には暫らく時間を要する 情勢である。 造船業を中核とする臨海型の大規模工場地域 であるが、国際的な競争が激しい中で新規投 資等の具体的な需要は認められず地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％