別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 長崎 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -55 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　坂口　太一 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市城山台２丁目２３７番１００ ｢城山台２－１０－２１｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浦上 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 城山台北口バス停北東 方 250m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置する大型住宅団地で地域に特段の変化はない。都心部に比較的近く、宅地需要は概ね堅調である。地 価は、横ばいから若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市内の住宅団地を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、長崎市在住の一次取得者層である が、市外からの転入者も含まれる。近隣地域は、都心部に比較的近い優良な住宅団地で需要が堅調であり、地価は横ば いからやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で１４００万円前後、新築戸建物件は３５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は、賃 貸市場が未成熟のため、試算できなかった。近隣地域は、居住の快適性が重視される地域で、取引価格を指標に価格決 定されるのが通常である。従って、本件では、比準価格を採用し、周辺公示地価格との均衡を踏まえ、さらに当該地域 の需給動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナによる先行き不透明 感があるものの、不動産市況は、利便性の優 れた地域を中心に、概ね堅調に推移している 。 区画整然とした居住環境の良好な大型住宅団 地である。需要は堅調に推移しており、地価 は横ばいから若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％